この記事で学べること
事前審査と本審査の違い
仮審査と正式審査の目的・期間・審査内容の違いを明確に理解できます
手続きの流れと必要書類
審査申込から融資実行までの具体的な流れと準備すべき書類一覧
審査通過のポイントと対策
審査に通りやすくなるコツや万一落ちた場合の対応策をご紹介
マイホーム購入を検討する際、多くの方が最初に直面するのが「住宅ローンの審査」です。特に首都圏で初めて住宅ローンを利用する方にとって、どんな手続きなのか不安ですよね。
この記事では、住宅ローン審査の基本から事前審査・本審査の流れ、必要書類、審査通過のポイント、万一落ちたときの対応策まで、初心者にもわかりやすく丁寧に解説します。
最後には手続きの心強い味方となるHomeLinQ提携不動産会社を利用するメリットも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンの事前審査（仮審査）とは？
事前審査の基本概念
事前審査（仮審査）とは、住宅ローン本契約の前に受ける仮の審査です。金融機関が申込者の年収や勤務先などの自己申告情報と、個人の信用情報（クレジット履歴）に基づいて、「この人に貸せそうか」「いくらまで貸せるか」を大まかに判断するためのプロセスです。
物件の評価（担保評価）はこの段階では通常行われず、あくまで申込者本人の返済能力など基準を満たすかどうかをチェックします。
事前審査の特徴
手続きの簡易性
銀行窓口やネット経由で申し込み可能。提出書類も運転免許証や源泉徴収票など基本的なもののみ
審査期間の短さ
多くの場合、数日〜1週間以内に結果が判明（早ければ即日〜翌日で結果が出る金融機関もあります）
仮承認の性質
事前審査に通っても本審査に必ず通るとは限らない点には注意が必要です
事前審査に通過すると「○○銀行で◯◯万円まで借入可能」というような通知を受けられ、これが正式契約に進むための目安となります。
住宅ローンの本審査とは？
本審査の基本概念
本審査（正式審査）とは、事前審査通過後に行われる最終的なローン審査です。物件の売買契約を結んだ後、改めて金融機関に正式なローン申込を行い、この本審査に通過すれば晴れて住宅ローン契約・実行となります。
本審査では事前審査時に提出した情報の裏付けとなる書類を基に、申込者本人の信用力と購入物件の担保価値を含めてより厳密な審査が行われます。
本審査でチェックされるポイント
個人情報の精査
提出書類（住民票、収入証明資料など）によって年収や勤務先、本人確認など事前審査時の申告内容が正しいか確認。勤務先への在籍確認や健康状態の告知も求められる場合があります。
物件評価の審査
購入予定の物件について、担保としての価値や法的な適法性のチェック（不動産の登記情報や建築確認の状況など）が行われます。物件の種類や築年数によっては評価に時間がかかることもあります。
融資条件の決定
金利タイプや融資額・返済期間など具体的なローン条件もこの審査で決定されます。本審査はローン実行前の最終ハードルであり、事前審査よりも厳密かつ総合的な判断が下されます。
本審査の期間
審査項目が多岐にわたるため、結果が出るまでに約1〜2週間（場合によっては3〜4週間程度）要するのが一般的です。
団信の保険会社や保証会社の審査も並行して行われるため、時期や申込内容によってはさらに時間がかかる場合もあります。
注意：事前審査通過後も本審査で落ちるケース
- 事前審査時の自己申告内容に齟齬があった場合
- 健康上の問題で団信に加入できなかった場合
- 事前審査通過後から本審査までの間に転職してしまった場合
- 物件の担保評価が想定より低かった場合
住宅ローン審査の流れとスケジュール
住宅ローンの審査は、「物件探し・購入申込」から「事前審査」「売買契約」「本審査」「ローン契約・融資実行」という順序で進みます。
ここでは一般的な流れを首都圏での購入ケースに沿って説明します。
STEP 1 物件の購入申込と同時に事前審査を申し込む
希望の物件が見つかったら、不動産会社を通じて購入の申込（買付証明書の提出）を行います。それと同時に、住宅ローンの事前審査も開始するのが一般的です。
事前審査を並行して進めれば、「資金調達の目処が立っている」ことを示せるため、売主にも安心感を与えられます。
必要な手続き
- 事前審査申込書の記入
- 本人確認書類（運転免許証等）の提出
- 源泉徴収票のコピーの提出
- 売主との価格や引渡し時期の交渉
STEP 2 売買契約を結び、本審査を正式に申請
事前審査で承認が得られたら、いよいよ物件の売買契約を結びます。売買契約時には手付金の支払いと重要事項説明の受領などを行い、契約書に署名捺印します。
その契約締結後、できるだけ早く本審査の正式申し込みを行います。事前審査とは比べものにならない量の書類準備が必要になります。
重要なポイント
書類不備で審査がやり直しになると、ローン承認が遅れて売買契約の「ローン特約」期限に間に合わなくなるリスクがあります。余裕を持って進めましょう。
STEP 3 本審査結果の承認後、住宅ローン契約〜融資実行へ
本審査に無事通過したら、金融機関との間で正式な住宅ローン契約を結びます。正式名称を「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」といい、借入金の返済条件の確定と同時に、購入物件に金融機関の抵当権を設定する手続きを行います。
ローン契約が済むと、あとは融資の実行（=残代金の支払い）と物件の引き渡しを待つ段階です。
融資実行のタイミング
融資実行日は物件の引渡日（残代金決済日）に合わせて設定され、通常は決済日当日の午前中にローンが実行されます。支払い完了を双方で確認したら、直ちに物件の所有権移転登記や抵当権設定登記を行い、晴れて物件の引き渡しとなります。
住宅ローン審査に必要な書類は？
本審査では多くの書類提出が必要になります。金融機関やローン商品によって多少異なりますが、
一般的には以下のような書類を求められます。事前に準備して、スムーズな手続きを心がけましょう。
本人確認書類
- 運転免許証（最も一般的）
- マイナンバーカード
- パスポート
- 健康保険証（※2024年末で廃止予定だが有効期限内は利用可）
写真付きの公的身分証明が基本です
収入証明書類
- 源泉徴収票（直近1年分）
- 住民税課税決定通知書（給与所得者）
- 確定申告書控え一式（個人事業主）
- 納税証明書
安定収入の確認のため直近年度の収入がわかる資料が必要
物件関連の書類
- 不動産売買契約書
- 重要事項説明書
- 物件のパンフレット・間取り図
- 物件登記簿謄本（登記事項証明書）
- 土地測量図・地積測量図（必要に応じて）
購入物件の内容や権利関係を確認するための資料一式
その他の書類
- 住民票（世帯全員分）
- 印鑑証明書
- 実印（契約時に使用）
- 預貯金通帳の写し（自己資金確認用）
- 建築確認済証・検査済証（新築物件の場合）
ローン申込書や団信加入申込書は金融機関が用意してくれます
書類準備のポイント
初めての方にとって膨大な書類を集めるのは大変ですが、不動産会社の担当者がいれば必要書類リストの案内から申し込み手続きまで一括でサポートしてもらえます。わからないことがあれば早めに相談し、書類不備で審査が遅れないよう早め早めの準備を心掛けましょう。
住宅ローン審査に通るためのポイント
初めてローン審査を受ける方にとって、「審査に通るかどうか」は最大の関心事でしょう。
金融機関ごとに細かな基準は異なりますが、一般的に重視されるポイントや対策のコツをまとめます。
💰年収と希望借入額のバランス
希望の借入額に対して年収が低すぎると審査は厳しくなります。特に借入額が年収の7倍以上になると不承認となる確率が高まると言われています。
対策のコツ
- 頭金を増やして借入額を抑える
- ボーナス併用払いを活用する
- 無理のない返済計画を立てる
💼収入の安定性・勤続年数
年収の高さ以上に「安定して長期に返済を続けられるか」が重要視されます。公務員や大企業の正社員、医師・弁護士などは有利に働きます。
現在の勤務先での勤続年数も重要で、可能であれば最低1年以上、できれば3年以上継続して働いてからローンを申し込むのが望ましいでしょう。
審査期間中は原則転職や退職は避け、在籍状況を維持してください
🏦自己資金（頭金）の準備
購入価格に対して自己資金の割合（頭金）が多いほど、審査には有利になります。金融機関は、自己資金が多い＝将来返済不能に陥るリスクが低いと判断するためです。
実際に頭金として出す予定がなくても、それ相当の貯蓄があることを示せれば審査上は有利になります
📝信用情報や他の借入状況
申込者の個人信用情報（クレジットヒストリー）も審査では重視されます。他のローンやクレジットカード利用履歴に延滞がないか、現在多額の借入がないかなどがチェックされます。
重要なポイント
- 他の借入はできる限り完済しておく
- 日頃から遅延なく支払い信用を築く
- 心当たりがない場合は信用情報を確認
万が一審査に落ちてしまった場合の対応策
事前審査・本審査いずれかで残念ながら不承認となってしまった場合でも、まだ道は残されています。
慌てずに以下のような対策を検討してみましょう。
原因の分析と対策
まずは落ちてしまった原因に心当たりがないか考えてみましょう。金融機関は具体的な理由を教えてくれませんが、思い当たる点があれば、それを改善するのが先決です。
よくある原因
- 希望借入額が収入に対して大きすぎた
- 最近クレジットの延滞をしてしまった
- 勤続年数が短すぎた
- 他の借入が多すぎた
改善策の例
- 借入額を見直す・物件価格を下げる
- 配偶者を連帯保証人にして収入合算
- 延滞履歴が消えるまで待つ（5年程度）
- 他の借入を完済してから再チャレンジ
別の金融機関で再チャレンジ
審査基準は金融機関によって様々です。他行であれば通る可能性は十分あります。
一般にメガバンクやネット銀行など金利の低い銀行ほど審査基準は厳しい傾向にあります。
審査が柔軟な金融機関の例
- 地方銀行・信用金庫
- 労働金庫
- 信用組合
- ノンバンク系住宅ローン
住宅ローンに強い不動産会社やローンコンサルタントに相談して、通りやすい銀行を紹介してもらうのも一つの手です
公的ローン（フラット35）の活用
フラット35の特徴
それでも民間ローンが難しい場合、最後の選択肢としてフラット35があります。民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する長期固定金利ローンです。
フラット35のメリット
- 収入基準や勤続年数などの審査が比較的柔軟
- 団信加入が任意（健康上の理由でも利用可能）
- 長期固定金利で安心
- 保証料不要
注意：金利はやや高めに設定されていますが、どうしても住宅ローンを借りたい事情があるなら、フラット35を検討に入れてみましょう。
HomeLinQ提携不動産会社を利用するメリット
初めての住宅ローン審査では、不明点も多く心配になりますよね。そんなとき心強いのが不動産会社のサポートです。
特にHomeLinQ提携の不動産会社を通じて手続きを進めると、以下のようなメリットがあります。
専門家による手続き丸ごとサポート
不動産会社の営業担当者は日々住宅ローン手続きを扱っており、いわばプロフェッショナルです。
多くのケースで、担当者が利用する金融機関の選定から事前審査の申し込み、本申込の手続きまでサポートしてくれます。
具体的なサポート内容
- 煩雑な手続きの代行
- 書類準備のフルサポート
- ローン特約の期限管理
- スケジュール面でのきめ細かいフォロー
豊富な金融機関の選択肢と通りやすさの助言
不動産会社は様々な金融機関のローン商品を熟知しています。担当者はファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザー等の資格を持っている場合も多く、資金計画や銀行選びの相談がしやすいです。
あなたの年収・勤務先・家族構成などに応じて通りやすい金融機関や最適なローン商品を提案してくれるでしょう
提携ローン利用での優遇条件
HomeLinQのように不動産会社と金融機関が提携している場合、提携ローンと呼ばれる特別な融資制度を利用できることがあります。
提携ローンの特典
- 物件の適合審査（担保評価）の簡略化
- 店頭金利からの金利優遇（引き下げ）
- 審査期間の短縮
- 手続きの簡素化
不動産会社にとっても顧客にローンが通らないと契約が成立しないため、提携先の金融機関と連携してスムーズに審査が進むようサポートしてくれます。金利面や手続き面でお得になる可能性があるのも提携ローンのメリットです。
まとめ：不安なときはプロに相談しよう
住宅ローンの事前審査と本審査の仕組み・流れについて網羅的に解説しました。最初は難しく感じるかもしれませんが、一つ一つ準備を進めれば確実にゴールに近づきます。
また、「本当に自分でできるかな…」と不安な方は、決して一人で抱え込まずプロに相談するのがおすすめです。
HomeLinQの住宅ローンサポート
HomeLinQでは、提携不動産会社を通じて住宅ローンの事前審査から本審査、契約手続きまでしっかりサポートいたします。手続き代行や銀行選びのアドバイスなど心強い支援が受けられます。
住宅ローン審査でお悩みの方へ
HomeLinQでは、住宅ローン審査の準備から申し込みまで専門家がサポート。
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まずはお気軽にご相談ください。
住宅ローン審査に不安がある方も、専門家のサポートで安心して進められます。
事前準備から審査通過まで、HomeLinQがしっかりサポートいたします。
きっと安心してマイホーム購入への一歩を踏み出せるはずです。👍