事故物件の調べ方・見分け方｜購入前にチェックすべき6つのポイント
「この物件、もしかして事故物件じゃないか？」そんな不安を解消！
購入前に自分でできる事故物件の調査方法を専門家が分かりやすく解説します。
事故物件の基礎知識
心理的瑕疵とは何か、告知義務の範囲、購入時のリスクについて詳しく解説
具体的な調査方法
大島てるの使い方、物件広告の見方、価格チェック等の実践的手法を紹介
安心な購入のコツ
内見時のチェックポイント、売主への質問方法、確実な確認手順を解説
事故物件とは？知っておきたい基礎知識
事故物件について正しく理解することは、安心な住まい探しの第一歩です。
まずは心理的瑕疵と告知義務について基本的な知識を身につけましょう。
事故物件（心理的瑕疵物件）とは
事故物件とは、過去にその物件内で事件・事故などにより入居者が死亡した履歴のある不動産のことです。法律上明確な定義はありませんが、一般的にはそうした人の死に関わる「心理的瑕疵（しんりてきかし）」を抱える物件を指します。
心理的瑕疵とは？
物件自体の構造や設備に問題はなくても、買い手・借り手が心理的に嫌悪感や抵抗感を抱く欠陥のことです。その代表例が「過去に人が亡くなった物件」、いわゆる事故物件というわけです。
自殺・他殺
故意による死亡事故
火災死
火災による死亡事故
孤独死
発見が遅れた死亡
事故死
室内での不慮の事故
心理的瑕疵の告知義務とは
不動産売買・賃貸では、物件に心理的瑕疵がある場合、契約前にその事実を買主・借主に告知しなければなりません。これが「告知義務」です。
売買の場合
時間が経過しても告知義務がなくならない
経過年数に関係なく原則告知が必要とされています。
賃貸の場合
自然死や日常生活での事故死、事件性のある死亡からおおむね3年以上経過した場合などは告知不要とするガイドラインがあります。
告知義務違反は重大な法律違反
万が一これを故意に隠して取引すると宅建業法違反となり、厳しい罰則があります。
2年以下の懲役または300万円以下の罰金
それでも自分で調査が必要な理由
多くの場合は売主や仲介業者から事故物件かどうか告知されますが、
必ずしも全てが明示されるとは限りません。
告知されない可能性があるケース
- 告知されたくない売主が情報を出していない
- 売主自身が把握していない（相続物件など）
- 他の要因で告知義務がないケースに該当すると判断している
- 仲介業者の認識不足や調査不備
だからこそ、購入前に自分でも「本当に問題ない物件か」を見極めることが大切です！
購入前にチェックすべき6つのポイント
事故物件を見分けるための具体的な調査方法を順番に解説します。
これらのポイントを押さえれば、安心して物件選びができるようになります。
大島てるなど事故物件情報サイトで調べる
手軽にできる下調べの第一歩
まず手軽にできるのが、事故物件の公示サイトで下調べする方法です。中でも有名なのが全国の事故物件情報を集めたサイト「大島てる」です。
大島てるの使い方
検索窓に住所を入力
気になる物件の住所や最寄り駅名を検索窓に入力します
地図上の炎マークを確認
炎のマークが付いている場所が事故物件です
詳細情報を確認
マークをクリックすると「自殺」「他殺」「火災」など事故の種類や発生日時が表示されます
利用時の注意点
ユーザー投稿のため、事実と異なる噂レベルの情報や虚偽の投稿が含まれる可能性があります。載っていないから絶対安全とは言い切れません。
参考程度にとどめ、最終判断は必ず不動産会社に直接確認することが重要
物件広告で「告知事項あり」の記載を確認
広告・パンフレットの要注意ワードをチェック
不動産の物件情報（広告やパンフレット）に要注意ワードがないか確認しましょう。物件概要の備考欄などに注目してください。
チェックすべき要注意ワード
「心理的瑕疵あり」
ほぼ間違いなく事故物件
「告知事項あり」
詳細確認が必要
不動産会社や売主に直接質問して確認
最も確実な調査方法
事故物件かどうかを最も確実に調べる方法は、不動産会社や売主本人に直接確認することです。告知義務があるため、質問すれば正直に答えてくれるはずです。
具体的な質問例
「過去にこの物件で人が亡くなったり、事件・事故が起きていませんか？」
「この物件に何か告知事項（心理的瑕疵含む）はありますか？」
周辺相場と比較して価格が異常に安くないか
価格から事故物件を見分ける方法
事故物件は一般的に周辺相場より10～30%程度安く設定されることが多いです。異常に安い物件を見つけたら、事故物件である可能性を疑ってみましょう。
相場価格の調べ方
不動産サイトで比較
SUUMO、HOME'S等で同エリア・間取り・築年数の類似物件価格を確認
公的データ活用
国土交通省の土地総合情報システムで実際の取引価格を参照
内見時に物件の状態を細かくチェック
実際に物件を見て判断する
内見時に事故物件の痕跡を示すサインがないか細かくチェックしましょう。特殊清掃やリフォームの跡があれば要注意です。
内見時のチェックポイント
リフォーム・修繕の跡
- 一部分だけ新しい壁紙や床材
- 不自然な塗装・張り替え跡
- 他の部分と明らかに違う材質
におい・清掃跡
- 消臭剤の強い匂い
- 異常にピカピカな床や壁
- 薬品系の匂いが残っている
近隣住民や管理会社への聞き込み
地域の情報を直接収集
マンションやアパートの場合、管理会社や近隣住民に直接聞き込みすることで、公にされていない情報を得られる場合があります。
聞き込みのポイント
管理会社への確認
「過去にこの物件で何かトラブルや事故はありませんでしたか？」と丁寧に質問
近隣住民への質問
「この物件の住環境はいかがですか？」など自然な会話の中で情報収集
6つのチェックポイントまとめ
大島てるで下調べ → 参考程度に活用
物件広告で「告知事項あり」をチェック
不動産会社・売主に直接確認 → 最重要
周辺相場と価格比較
内見時の物件状態チェック
近隣住民・管理会社への聞き込み
これら6つのポイントを組み合わせて調査することで、事故物件を見分け、安心して住まい探しができます
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調査内容
- 事故物件チェック：過去の事件・事故歴、心理的瑕疵の有無
- 法的調査：告知義務の範囲、契約上の注意点
- 市場価格分析：周辺相場との比較、価格妥当性の検証
- 物件状態確認：リフォーム歴、修繕履歴の調査
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- 契約書の確認・チェック
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事故物件を避けて安心な住まいを見つけるには、正しい知識と適切な調査が欠かせません。
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