マンションと一戸建て、購入するならどっち？東京での選び方を徹底比較

東京都内の住宅市場動向

東京都内（特に23区）ではマンション価格の高騰が著しく、家族世帯の都心離れが進んでいます。東京23区の新築マンション平均価格は2024年時点で約1億1,800万円と過去最高を更新し（2016–2024年で平均172.4万円/㎡、前年比＋13.7％）、都心近郊でも軒並み数千万～億超えが常態化しています。

一方、東京都内の新築一戸建ては高騰した実需価格に対し購入者の所得上昇が追いつかず、2024年には価格が下落基調となっています。土地・建築費高騰で中低価格帯物件の供給が不足し、都心では供給戸数も大幅減（23区は2024年に前年比約3割減）となっています。
結果として、多くのファミリー層は住居費負担を抑えるため都心から郊外へ移住する傾向も生まれています。

費用の比較（購入価格・諸費用・維持費）

• 購入価格: 一般的に同じ面積・エリアならマンションの方が高額です。例えば首都圏における新築物件平均では、マンションは約8,000万円、一戸建ては約4,800万円と、マンションが約1.7倍の水準でした。
  中古でもマンション約4,300万・一戸建て約4,000万とマンションが若干高くなります。東京都心では前述の通りマンションが1億円級、戸建ても5,000万円台が目安となっており、都心ほど差が大きくなります（23区平均マンション1億円超に対し、新築戸建ては地域にもよりますが5,300万前後）。
• 諸費用: マンションは一戸建てに比べて諸経費が低めです。登記・税金・住宅ローン手数料などの諸費用は、物件価格の新築でマンション約3～5％、一戸建て約6～10％。中古でも同様にマンションの方が諸費用負担が小さい傾向にあります。
• 維持費・管理費: 長期で見ると一戸建ての方が維持費は安くなるケースが多いです。マンションは毎月の管理費・修繕積立金や駐車場代（例：80㎡・標準的な物件で管理費約3万円＋修繕積立約2.5万円/月程度、駐車場代約2万円/月）が継続的に発生します。
  専門調査では、20年間でマンションの維持費総額は約813万円に上る一方、一戸建ては同期間で約216万円（固定資産税等含む）にとどまり、コスト差が大きく開く結果となっています。長期（40年）の試算でも一戸建て約1,032万円、マンション約1,770万円と大きく差が広がります。これはマンションの月々費用が積もるためです。ただし一戸建ては自分で外壁や屋根等の大規模修繕を行う必要があり、その費用も考慮します。
  概して、メンテナンス費用は一戸建ては必要な時に必要な費用を支払う形式で、マンションは毎月一定額を拠出する形式と覚えておくとよいでしょう。

資産価値の比較

• マンション: 立地が良ければ資産価値が下がりにくい傾向があります。耐用年数が長い鉄筋コンクリート造が多く、築年数が経っても価値を保ちやすいです。特に駅近・都心の物件は需要が強く、リセールバリューも高いです。ただし大規模修繕の必要性や管理状態により将来価値が左右される点に注意が必要です。
• 一戸建て: 建物部分の減価償却は早く（木造住宅なら20年で建物価値がほぼゼロとも言われる）一戸建ての資産価値は築年数とともに下がりやすい傾向があります。しかし土地所有の分、土地価値は比較的維持されます。つまり建物価値が減少しても、土地の立地が良ければ資産価値を下支えできます。
  東京都内では土地価格も高値安定のため、優良エリアの戸建ては土地資産として期待できます。いずれも「立地条件が良いか」「適切にメンテナンスされているか」が資産価値維持の鍵となります。

維持管理の負担

• マンション: 管理組合が共有部分（外壁・エントランス・廊下など）の清掃・点検・修繕を行うため、個人で屋根修理や共用部の清掃をする必要はありません。その代わり管理規約に従い、リフォームや大規模工事には事前申請・許可が必要です。
  共用部分（玄関ドア・窓・外壁など）を勝手に変更できないほか、防音規定や工事時間の制限など細かなルールがあります。毎月の管理費・修繕積立金は固定費としてかかり、長期的に支払負担があります。ただし、階段の昇降が不要でバリアフリーな点、セキュリティ設備やオートロックなどの安心感はマンションのメリットです。
• 一戸建て: メンテナンスや修繕は所有者の責任で行います。屋根・外壁・設備など劣化に応じて修理・更新が必要ですが、それらは必要時に必要なだけ負担すればよく、毎月の固定コストは発生しません。改築・増築・外構変更などは所有者の裁量で自由にできます（建築基準法や近隣配慮は必要）。
  自由度が高い反面、専門業者手配など自分で工事対応しなければならない手間があります。また、固定資産税は広い土地分だけ高くなる傾向があります。管理費などの固定費はないものの、将来的な大規模修繕（屋根葺き替え・外壁塗り替え等）の負担は計画的に準備しておく必要があります。

生活スタイルの違い

• スペース・構造: 一戸建ては戸外スペース（庭・駐車場など）や建物面積が広くとれるため、室内・屋外ともゆとりがあります。日当たり・風通しが良いのも利点です。一方、マンションは廊下や階段の無駄が少なく、同じ専有床面積でも有効スペースが広く使えます。高層階なら眺望がよく、街中の景色を楽しめるのもマンションならではです。
• 利便性・環境: マンションは駅近・都市部立地が多く、商業・公共施設へのアクセスに優れます。買物や通勤が便利で、高い利便性と資産性があります。一戸建ては郊外・閑静な住宅地にあることが多く、静かで緑豊かな環境を望む人には向いていますが、通勤や買物には車が必要な場合もあります。
• 騒音・プライバシー: 一戸建ては隣家との距離が取れるため、生活音の心配が少なくプライバシー性が高いです。子どもが庭で遊んでも気兼ねが少なく、DIYやペット飼育も自由に行えます。反面、外部からの生活音や交通音は受けやすい場合があります。
  一方、マンションは上下左右に隣人がいるため、音漏れや生活音トラブルに注意が必要です。ただし防音床材の規定があったり、大規模なマンションは管理人・警備員常駐でセキュリティが高いなどのメリットもあります。
• 日常動線・快適性: マンションはワンフロアで家事が完結しやすく、階段の昇降が不要なのが楽です。エレベーターがある場合は高齢者や大荷物も安心です。一戸建ては階段や段差がある間取りが多く、小さな子どもや高齢者は注意が必要ですが、空間に余裕があるため二世帯生活にも柔軟に対応できます。共用部の点検・清掃は不要なので、日々の掃除負担は軽減されます。

家族構成との相性

• 子育て世帯: 広い居住スペースと専用の屋外スペースが確保できる一戸建ては子育てに適しています。家族が増えたときの間取り変更・増築も柔軟です。一方で家事動線が複雑になる面もあります。マンションはワンフロアで家事が回しやすく、セキュリティの高さも安心材料ですが、子どもの騒音が気になることがあります。都市部では保育園・学校も近い利便性を享受できます。
• 共働き・DINKs: 通勤利便や都心生活を重視する場合はマンションが向いています。駅近で時間を節約でき、大型スーパーや公共施設も身近です。一方、片働き・在宅ワーク中心なら静かな一戸建ての方が生活しやすいケースもあります。
• 二世帯同居: 将来の同居を視野に入れるなら、一戸建ては増築・リフォームによる空間分離が容易です。敷地内で独立空間を作れば親子共にプライバシーを保てます。マンションでも比較的広い部屋やタワーマンションの上層階など選択肢はありますが、規約で住戸共有者数に制限がある場合もあります。
• 高齢者との二世帯: マンションはバリアフリー設計・エレベーター完備で高齢者に優しく、防犯面でも安心です。毎日の掃除・外出にも便利です。ただし将来の修繕費負担や災害リスク（高層階では避難が困難）には注意が必要です。一戸建てでは平屋建てを選べば段差問題を減らせますが、築年数の古い家や2階建ては老朽化管理が負担になりやすい点に留意しましょう。

将来性・ライフステージ変化への対応

• ライフステージ: 子育てが一段落した後の住み替えや老後の過ごし方も考慮しましょう。マンションは駅近で資産性が高く、立地の良さは今後も大きな強みです。売却時や賃貸時の流動性も高い傾向にあります。
  一戸建ては土地資産を有効活用できるため、長期保有で土地価値が残せるのが利点です。例えば老後に郊外から都心マンションへ移る二次取得者が増えており、老後の利便性やセキュリティを求めてマンションに住み替えるケースも多いです。
  ただし、マンションは管理費・修繕費などのランニングコストが生涯にわたってかかり続ける点は計画に入れておく必要があります。
• 資産形成: 長期的な資産価値の観点では、「マンションは購入費用こそ高いが減価は緩やかで、築年数が経っても取引されることがある。一戸建ては建物価値の減少が早いが、土地の資産価値は維持される」とされています。このため、東京23区など人気エリアではマンションも戸建ても立地価値が重要です。郊外・準郊外では価格差が大きくなるため、将来の売却を考えるときは立地とエリアをよく比較しましょう。
• 老後の暮らしやすさ: 体力が衰えた老後を見据えるなら、高層階への移動が必要ないマンションの中低層階やエレベーター付住宅、あるいはバリアフリー設計の戸建てを選ぶと安心です。どちらも健康管理・防災対策を考慮した物件検討が大切です。

まとめ：あなたの「暮らし方優先順位」から逆算して選ぶマンション vs. 戸建て

東京都内の住宅は、立地（駅近か郊外か）・構造（RCか木造か）・管理方式（管理組合か自己管理か）の掛け合わせで価格も住み心地も大きく変わります。ここまでの比較を踏まえ、最後に "判断の軸" を整理しておきましょう。

決断までの３ステップ

1. 優先順位を書き出す
   例：①通勤30分以内 ②月々支出の上限 ③子どもの騒音ストレス ④将来売却しやすいことなど、家族で"絶対に譲れない条件"を可視化します。
2. 数字をあてはめる
   
   • 物件価格＋諸費用（マンション3〜5％、戸建て6〜10％）
   • 20〜30年分の維持コスト（管理費・修繕積立金 vs. 自己修繕積立）
   • 想定売却価格や土地値下支えを試算し、"一生にかかるコスト"で比較しましょう。
3. エリアと物件を絞り込み、複数回内見
   同じエリア・同条件でマンションと戸建てを最低１件ずつ見学。実際の日差し・騒音・動線で肌感覚を確認し、数字だけでは分からない"暮らしやすさ"を立体的に比べます。

結論：どちらが正解かではなく、あなたの「暮らし方の設計図」に合うかどうかが鍵です。

• 時間と利便性を買うならマンション。
• 空間の自由度と将来の土地資産を重視するなら戸建て。

東京都の市場は今後も「駅近マンション高騰・戸建て供給不足」という構図が続く見通しです。
早めに情報収集し、資金計画と希望条件をセットで固めておくことが、後悔しない住まい選びへの近道になります。