事故物件でお悩みの方へ
ご自宅で不幸な事故が起きてしまった方、相続で事故物件を引き継いだ方、 「本当に売却できるのか？」「価格はどれくらい下がるのか？」 と不安に感じていませんか？
事故物件の売却は確かに一般的な不動産売却より複雑ですが、適切な知識と対策があれば必ず解決できます。 本記事では、国土交通省の最新ガイドラインから実際の価格相場、高額売却のコツまで、 専門家監修のもと親しみやすく丁寧に解説いたします。
告知義務の基本
価格相場と下落率
高額売却のコツ
専門家サポート
最後にはHomeLinQの直接取引サービスで、安心・便利な売却方法もご紹介します
事故物件とは？心理的瑕疵を含む定義
事故物件の基本定義
「事故物件」とは、明確な法律上の定義はありませんが、一般的には 「過去にその物件で人が亡くなったことで、購入・居住に心理的抵抗を感じる不動産」を指します。 つまり、事件・事故による死亡や自殺などが起きた物件、あるいは長期間放置された孤独死があった物件が該当します。
事故物件に該当するケース
- 自殺が起きた物件
- 他殺・殺人事件があった物件
- 火災による死亡事故があった物件
- 孤独死で発見が遅れ、室内に強い臭いや汚れが残ったケース
- 特殊清掃が必要になった物件
事故物件に該当しないケース
- 病気や老衰による自然死
- 日常生活で起こり得る不慮の事故死
- 階段からの転倒死
- 入浴中の溺死
- 食事中の喉詰まりなど
心理的瑕疵とは？
事故物件は不動産用語で「心理的瑕疵（しんりてきかし）物件」とも呼ばれます。 心理的瑕疵とは、物件そのものに物理的欠陥はないものの、心理的な不安・嫌悪感があり安心して住めない要因のことです。
ただし感じ方は人それぞれで、全く気にしない人もいます。このように心理的瑕疵の程度は主観的ですが、 市場では一般に敬遠される傾向があり、売却や賃貸で苦労する要因になります。
「大島てる」をご存知ですか？
日本には「大島てる」という有名な事故物件情報サイトがあります。 全国の事故物件情報をユーザー投稿型で地図上に公開しており、不動産業者も活用するほど広く認知されています。
売却を検討する際は、既に自分の物件がインターネットで事故物件として周知されていないか確認しておくことも大切です。
ポイント
事故物件かどうかは「買い手の心理的抵抗の程度」が判断基準となります。
自然死であっても発見が遅れて室内に痕跡が残った場合は、事故物件として扱われることが多いのが実情です。
事故物件の告知義務と2021年最新ガイドライン
告知義務とは？
事故物件を売却する際には、「告知義務」について理解しておく必要があります。 不動産取引における告知義務とは、物件に重大な欠陥や不利な事実がある場合に、 売主・宅建業者が買主にその事実を事前に説明する責任のことです。
2021年10月 国土交通省ガイドライン制定
「どのようなケースまで告知すべきか」「いつまで告知すべきか」については長らく明確な基準がありませんでしたが、 国土交通省は2021年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、 宅建業者が判断する際の目安を示しました。
基本的に告知が不要なケース
自然死
老衰・病気による自然死の場合
日常的事故
日常生活で起こり得る不慮の事故死（階段からの転倒死、入浴中の溺死、食事中の喉詰まりなど）
共用部の事故
隣接住戸や通常使用しない共用部で発生した死亡事故（自殺・他殺を含む）
告知すべきケース
事件性のある死亡
物件内での自殺、他殺、火災による死亡事故があった場合
特殊清掃実施
室内での死亡により特殊清掃や大規模なリフォームを行った場合
買主からの問い合わせ
借主・買主から「過去に何か事故はありましたか？」と問い合わせがあった場合
社会的影響
社会的に大きく報道された事件など、買主が把握すべき特段の事情がある場合
告知すべき期間について
賃貸借契約の場合
おおむね3年間
発生または発覚から3年間は告知し、それ以降は原則告知不要
売買契約の場合
期間制限なし
何年前の事故でも知っている限り買主に伝える必要がある
重要：3年というのはあくまで指針です。社会的影響の大きい事件では3年を過ぎても告知したほうが良いケースもあります。 グレーな場合は専門家に相談のうえ、できるだけ正直に開示する姿勢が安全です。
告知の方法と注意点
書面での記録
口頭だけでなく書面（告知書）にも明記し、記録を残すことが重要
法的リスク回避
告知を怠って売却後に発覚した場合、契約解除や損害賠償のリスクがある
誠実な対応
誠実に対応することが、結果的に安心・スムーズな売却につながる
事故物件を売却する方法と選択肢
事故物件を売ると一口に言っても、いくつか売却方法の選択肢があります。 それぞれメリット・デメリットが異なるため、自分の状況や優先事項に合った方法を選ぶことが大切です。 ここでは主な選択肢として4つの方法をご紹介します。
売却方法の比較
不動産仲介（通常の売却）
メリット
- 希望価格で売却できる可能性がある
- 広く買い手を募るため高値も期待できる
- タイミングや条件が合えば相場に近い価格で売却可能
デメリット
- 通常物件に比べて買い手がつきにくく時間がかかる
- 内見者から過去の事故状況について質問される
- ローン審査で融資に難航するケースもある
不動産買取（専門業者直接買取）
メリット
- 短期間で確実に売却できる
- 買主探しの時間が不要
- 「早く手放したい」「遠方で管理できない」場合に最適
デメリット
- 買取価格は市場相場より低くなりやすい
- 買取業者も再販売で利益を出す必要があるため安値提示
- 複数社での比較検討が重要
リフォーム・リノベーション後売却
メリット
- 事故の痕跡を目立たなくできる
- 物件の印象を大幅に改善
- 「事故があった部屋とは別の雰囲気」に変更可能
- 特殊清掃・壁紙・床の張り替えで臭い・汚れを除去
デメリット
- 大規模リフォームは費用が高額
- 投入コストに対し売却価格が見合わない恐れ
- 費用対効果を慎重に検討する必要がある
更地にして売却
メリット
- 土地自体の価値で勝負できる
- 心理的瑕疵が多少和らぐ可能性
- 建物で事故が起きた場合、建物が無くなることで心理的ハードルが下がる
デメリット
- 解体費用がかかる
- 土地だけでは利用者が限られる
- 築古戸建てで室内に大きな事故痕がある場合に有効
契約上のリスクヘッジ対策
契約書面への明記
「本物件は過去に○○の事案が発生した心理的瑕疵物件である」旨を契約書面に明記し、買主に了承を得る
契約不適合責任の免責
個人間売買では契約不適合責任を免責とする特約を付け、後から設備不良など別の不具合が見つかるリスクを軽減
お祓い・供養
売却前にお祓い（御祈祷）を行い、「供養・浄化済み」であることを伝えて買主の心理的ハードルを下げる効果を期待
売却方法選択のポイント
時間に余裕があり少しでも高く売りたい→仲介による売却
多少安くても確実に早く現金化したい→買取依頼
物件の印象を改善してから売却したい→リフォーム後売却
建物の事故痕が大きく残っている→更地売却を検討
事故物件の売却価格相場と下落幅
事故物件は一般的に、市場価格（相場）よりも価格が下がる傾向があります。その下落幅はケースによって様々ですが、 概ね通常の不動産の「2～5割引き（20～50%減）」程度になるのが一般的だとされています。
買い手が付きにくく販売に時間がかかる分、価格面でもハンデを負いやすいのです。
事案別価格下落率の目安
価格に影響する主な要因
時間の経過
発生から時間が経つほど心理的影響は薄れる傾向があり、5年以上経過すると市場価格に近づくことも多い
社会的注目度
事件性が強くニュース報道された物件は地域住民の記憶に残り続けるため、長期間にわたり価格に影響する
居住実績
事故後に次の入居者が問題なく長く住んだ実績が付けば、その後の売却では相場通りで取引できた例もある
立地・人気度
人気エリアや交通利便性の高い立地では、事故物件でも相対的に下落幅が小さくなる傾向がある
価格シミュレーション例
価格相場を把握する方法
過去事例の調査
近隣で過去に取引された事故物件事例を調べ、通常物件との価格差を把握
複数業者の査定
少なくとも2～3社に査定を依頼し、「通常の相場」と「事故物件としての相場感」を比較
データベース活用
事故物件専門のデータベースや不動産取引価格公開システムを参考に相場観を把握
価格設定の重要ポイント
相場観がつかめれば、いざ売り出す際に極端に不利な条件を提示されても冷静に判断できますし、
逆に強気に出すぎて売れ残るリスクも避けられます。
適正価格レンジを見極めることが、高値売却の第一歩です。
事故物件を高く売却するためのポイント
心理的ハードルのある事故物件でも、工夫次第でできるだけ高く売却することは可能です。 ここでは事故物件を売却する際に押さえておきたいポイントや、高額売却のコツを解説します。 大切なのは「適切な準備」と「専門家の力を借りる」ことです。
高額売却の6つのポイント
高額売却成功のコツ
タイミングを見極める
市場の動向や季節要因を考慮し、需要が高まる時期（春の転勤シーズンなど）に合わせて売り出す
ターゲット層を明確化
投資家やリフォーム業者など、事故物件でも気にしない購入層をターゲットにしたマーケティング
物件の魅力をアピール
立地の良さ、間取りの使いやすさ、価格の魅力など、事故以外の物件の良い面を積極的にアピール
丁寧な購入者対応
内見時の質問に誠実に答え、購入者の不安を丁寧に解消する姿勢が信頼獲得につながる
絶対にやってはいけないこと
事故の隠蔽
事故の事実を隠して売却すると、後から発覚時に契約トラブル・大損のリスク
極端な安値設定
「早く売りたい」からと相場を大幅に下回る価格設定をすると、本来得られる利益を失う
業者選びの手抜き
1社だけの査定で決めたり、実績のない業者に依頼すると適正価格での売却機会を逃す
高額売却の鉄則
以上のポイントを押さえ、専門家の協力を得ながら進めれば、事故物件でもできる限り有利な条件で売却することは十分可能です。
「訳ありだから…」と萎縮せず、でき得る手は全て打ってみましょう。
HomeLinQで安心・便利に事故物件を売却するメリット
事故物件の売却を検討する際、誰に相談しどのように進めるかは悩みどころです。 そこで最後に、不動産売買プラットフォーム「HomeLinQ（ホームリンク）」を活用するメリットをご紹介します。 売主と買主が直接コミュニケーションを取れる革新的なサービスであり、 事故物件のような繊細な物件取引にも適した特徴を備えています。
HomeLinQの3つの主要メリット
事故物件売却でのHomeLinQ活用ポイント
信頼関係の構築
直接対話で買主の不安を取り除き、売主の人柄や誠意を伝えることで信頼関係を構築
専門家サポート活用
契約手続きから登記、税務相談までプロのサポートで、個人間取引の不安を解消
自分のペースで進行
24時間365日利用可能で、仕事や生活リズムに合わせて売却活動を進められる
まとめ
事故物件の売却は確かにハードルがありますが、適切な知識と信頼できる支援があれば乗り越えられます。
2021年ガイドライン遵守
国土交通省の告知義務ルールを正しく理解し、誠実に対応
適正価格での売却
市場相場を把握し、工夫次第で高額売却も実現可能
専門家サポート活用
HomeLinQのような信頼できるサービスで安心・安全な取引を実現
本記事で解説したポイントを参考に、ぜひ前向きに検討を進めてみてください。
困ったときは専門家やHomeLinQのようなサービスを活用し、
安心・安全な取引で大切な不動産を円満に手放しましょう。