親や親族から不動産を相続する可能性がある方、または既に空き家を相続して相続登記を放置している方へ。2024年4月1日から、不動産の相続登記（名義変更）が法律で義務化されたことをご存知でしょうか。相続登記はこれまで「そのうちでいいや」と後回しにされがちな手続きでした。しかし、法律改正によって一定期間内に登記をしないと思わぬペナルティを受ける可能性があります。大切な不動産を無駄にしないためにも、ポイントを押さえて早めに対応しておきましょう。
相続した不動産は早めに名義変更（相続登記）することが重要です。2024年4月から相続登記の申請が法律上の義務となり、放置すると過料（罰則）のリスクも生じました。
相続登記の義務化とは？なぜ今、必要なの？
相続登記とは、亡くなった方が持っていた不動産の名義を相続人名義に変更する手続きです。例えば、父名義の土地や家を長男が相続した場合、法務局で登記申請を行い名義を書き換える必要があります。これを怠ると、登記簿上はいつまでも故人が所有者のままです。
実はこの「相続登記の放置」が社会問題になっていました。登記が放置された土地は所有者が判然とせず、売買もできず管理も行き届かないため、いわゆる「所有者不明土地」となって地域の防犯や衛生にも悪影響を及ぼします。政府はこの問題解消のため、不動産登記法を改正し相続登記の義務化に踏み切りました。つまり2024年4月1日以降は、不動産を相続したら原則として必ず登記しなければならないのです。
空き家所有者が知らないと損する3つのポイント
相続登記の義務化で特に押さえておきたい重要ポイントを3つ解説します。
⚠️ 知らないと損する3つの重要ポイント
2024年4月1日から義務化
従来は任意だった相続登記が法律で義務化。施行日以降の相続はもちろん、施行日より前の未登記相続も対象になります。
相続後「3年以内」が期限
不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要。期限超過すると10万円以下の過料が科される可能性があります。
売却・活用ができない
相続登記をしないままでは不動産の売却や活用ができません。将来的に処分したい時に大きな障害となります。
ポイント1：2024年4月1日から相続登記が法律で義務化
従来、相続登記をするかどうかは各相続人の任意でした。しかし2024年（令和6年）4月1日から施行の改正不動産登記法により、相続登記は法律上の義務になりました。施行日以降に発生した相続はもちろん、施行日より前に発生して未登記の相続についても対象となります。たとえ数年前に親から空き家を相続して放置していたケースでも、この法律により登記申請が必要になった点に注意してください。
⚠️ 重要な適用範囲
過去の相続も対象
特に重要なのは、法改正前から相続登記をしていない不動産についても義務化の対象になることです。「昔の相続だから関係ない」ということはありません。例えば10年前に親から相続した実家を放置している場合でも、2024年4月1日以降は登記申請義務の対象となります。
ポイント2：相続後「3年以内」が申請期限。過ぎると過料のリスクあり
不動産を相続した相続人は、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければならないと定められました。通常は被相続人が亡くなって自分が相続人だと知った時点から起算して3年です。うっかり3年を過ぎてしまうと、法務局から登記申請を促す催告（通知）が届き、それにも応じない場合は10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
📅 期限の詳細と猶予期間
過去の相続には特別猶予期間あり
なお、改正法施行前から相続登記をせず放置していた場合については特別に2027年3月31日までの猶予期間が設けられています。2024年4月1日時点で既に親の不動産を相続していた人も、遅くとも2027年3月末までに登記を申請しないと同様に過料の対象となります。過去の相続だから関係ない、と放置していると罰則を受ける可能性がありますので注意しましょう。
正当な理由なく期限超過は危険
正当な理由なく期限を超過すると過料対象になるので、「忙しくてつい後回しに…」では済まされません。体調不良や災害など特別な事情がある場合は正当理由として認められる可能性がありますが、基本的には期限内の申請が必要です。
ポイント3：相続登記を怠ると不動産の売却・活用ができない
相続登記をしないままでは、その不動産を自由に売却したり活用したりできません。登記簿の所有者名義が故人のままだと、実際の所有者と一致しないため売買契約や担保提供（ローンを組むための抵当設定）などの手続きを進められないのです。
🚫 売却・活用の障害となる具体例
将来のトラブル事例
「今は売る予定がないから名義変更はそのうちで…」と放置していると、いざ売却したいと考えた時に他の相続人が行方不明で連絡が取れない、あるいは相続人の一人が非協力的で同意が得られないといった事態になりかねません。そうなると売るに売れず、不動産の価値を活かせずに損をしてしまいます。
解体すらできないリスク
加えて、相続登記をしていないと老朽化した建物の解体すら自由にできない場合があります。危険な空き家になってしまっても、名義が故人のままだと相続人全員の合意がなければ撤去できないためです。このように相続登記を怠ることはリスクだらけなので、義務化を機に対応を検討しましょう。
💡 早めの対応が得策
将来的に空き家を売却したり活用したりする可能性が少しでもあるなら、早めに相続登記を済ませておくことが得策です。義務化によるペナルティを避けるだけでなく、将来の選択肢を広げるためにも重要な手続きです。
相続人申告登記制度で「とりあえず申請」も可能に
「相続登記をしなきゃいけないのは分かったけど、相続人どうしで揉めていて手続きが進まない…」というケースもあるでしょう。そんな場合に備え、改正法では「相続人申告登記」の制度が新設されました。これは相続人の一人ひとりが「〇〇さんが亡くなり、この不動産について相続が開始しました。そして自分はその相続人です」と法務局に申告するだけで義務を果たしたことにできる仕組みです。
📋 相続人申告登記の特徴
手軽な手続き
書面でもオンラインでも申請可能で、通常の登記申請のような実印・印鑑証明や署名も不要という手軽さです。相続人が複数いる場合でも各自が単独で申告可能で、申告した人だけ義務を履行した扱いになります。
暫定的な措置であることに注意
ただし、この相続人申告登記は「私は相続人ですよ」と名乗り出るだけの手続きであり、それ自体で不動産の所有権移転が完了するわけではありません。つまり、この申告をしただけではその不動産を売却したりローンの担保に提供したりはできないのです。あくまで「義務を果たすための暫定措置」ですので、最終的には正式な相続登記（名義変更）を行う必要がある点に留意してください。
空き家の売却や活用を検討するならまず相続登記を
空き家を相続したものの、自分で住む予定がなかったり遠方で管理が難しい場合、売却や賃貸活用を検討する方も多いでしょう。そうした次のステップに進むためにも、まずは相続登記を完了させておくことが前提条件になります。名義が現所有者（相続人）に変わっていない物件は市場に出すこともできませんし、買い手もつきません。
💰 相続登記完了後のメリット
売却査定が可能に
逆に言えば、相続登記さえ済んでいれば空き家の処分や活用の選択肢が広がります。例えば、名義を自分に変更したうえで不動産会社に売却査定を依頼してみると、その空き家がどれくらいの価値で売れるのか分かります。
活用方法の判断材料
思ったより高値がつくことが分かれば売却を前向きに検討できますし、値段がつかないようなら活用方法（賃貸に出す、行政の空き家バンクに登録する、解体して更地にする等）を考える判断材料にもなります。いずれにせよ相続登記が済んでいないことには何も始まらないので、まずは名義変更の手続きを完了させましょう。
早めの相談で安心：困ったときはHomeLinQも活用しよう
相続登記の義務化によって「早く手続きしなきゃ」と不安になった方もいるかもしれません。確かに放置はリスクですが、焦らず一つ一つ対応していけば大丈夫です。まず登記に必要な書類集めや手続き方法が分からなければ、司法書士や法務局の相談窓口に相談してみましょう。専門家に依頼すれば費用はかかるものの、その分スムーズに名義変更が進み安心です。
🤝 専門家活用のメリット
司法書士・法務局への相談
登記手続きの専門家である司法書士に相談すれば、必要書類の準備から申請まで代行してもらえます。法務局でも無料相談窓口を設けているところが多いので、まずは気軽に相談してみることをおすすめします。
不動産会社の査定・相談サービス
そして相続登記が完了した後は、空き家の今後の扱いについても早めに検討しましょう。「売るか活用するか迷っている」「そもそも市場価値が知りたい」という場合は、不動産会社の査定や相談サービスを利用すると参考になります。
例えば、東京・神奈川エリアを中心に展開する不動産プラットフォーム「HomeLinQ（ホームリンク）」では、ニーズに合わせて「売却査定」「売却相談」「買取見積依頼」の3つの専用フォームを用意し、簡単な入力をするだけで専門家のサポートが受けられるようになっています。査定でおおよその価格を知った上でじっくり検討するも良し、すぐに現金化したければ買取の見積もりを取ってみるも良し――無料で使えるサービスですので、空き家の処遇に悩んだら活用してみてはいかがでしょうか。
🏠 HomeLinQの相続空き家サポート
無料査定・相談
相続登記が完了した空き家の無料査定・相談を承っています。市場動向に詳しいスタッフが現地を拝見し、今売るといくらになりそうか丁寧にご提案いたします。
売却から買取まで
売却以外に買取という方法も含めて最適なプランをご提案いたします。相続登記完了後の空き家処分方法を多角的にサポートしております。
タイムリーな対応
相続登記義務化による期限もあるため、スピーディーな対応を心がけています。登記完了後すぐに次の手続きに移れるよう準備をサポートします。
最後にもう一度強調します。相続登記の義務化によって、「空き家を相続したらまず名義変更」が新常識となりました。
期限内の手続きを忘れずに行い、大切な不動産を将来に活かせるように準備しておきましょう。
困ったときは専門家や便利なサービスを上手に頼り、早め早めの対応で安心を手に入れてくださいね。✨
📅 重要なスケジュール再確認
2024年4月1日〜 相続登記義務化施行
相続から3年以内 登記申請期限
〜2027年3月31日 過去相続分の猶予期間
（※本記事は2025年1月時点の法令・制度に基づいています。）