大切なご家族を亡くされた悲しみの中、突然直面する相続の手続き。「実家をどうしよう...」「手続きが複雑すぎて何から始めればいいの？」そんな不安を抱えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。
ご安心ください。2024年から始まった相続登記の義務化や、複雑に見える税制も、正しい知識と適切なサポートがあれば、きっと乗り越えられます。このガイドでは、専門的な内容をわかりやすく・親しみやすく解説し、あなたの新しいスタートを全力でサポートします。
💙 多くの方が抱えるお悩み
何から始めればいいの？
「相続って聞いただけで難しそう...」
「手続きがたくさんあって混乱している」
→ 安心してください。段階的に丁寧にご案内します
期限が心配...
「3年以内って聞いたけど間に合う？」
「税金の申告期限はいつまで？」
→ 期限管理のコツもしっかりお教えします
家族との話し合いが...
「兄弟で意見が合わない」
「円満に解決したいけど...」
→ 家族の絆を大切にした解決方法をご提案
費用や税金が不安
「どのくらいお金がかかるの？」
「節税方法はあるの？」
→ 費用を抑える方法も含めて詳しく解説
🤝 このガイドがお約束すること
- 専門用語は使わず、わかりやすい言葉で説明
- お一人おひとりの心に寄り添ったサポート
- 最新の法改正・税制に完全対応
- 費用を最小限に抑える具体的な方法
- 信頼できる専門家との確実な連携
2024年から始まった相続登記の義務化って何？
まずは、簡単にご説明します
これまでは、相続で土地や建物を受け継いでも、「いつか手続きしよう」と後回しにしても特に問題はありませんでした。でも、2024年4月1日から法律が変わって、相続を知った日から3年以内に登記手続きをしないといけなくなったんです。
「えっ、3年しかないの？」と驚かれるかもしれませんが、大丈夫です。正しい順序で進めれば、きちんと期限内に完了できます。一緒に確認していきましょう。
なぜ義務化されたの？
実は日本では、「所有者不明土地」という問題が深刻化していたんです。
- 登記されていない土地が全国で410万ヘクタール（九州全体より広い！）
- 開発や災害復旧の妨げになっていた
- 空き家問題の原因にもなっていた
💡 つまり：相続登記の義務化は、日本全体の土地管理をきちんとするための大切な制度なんです。
具体的な期限と対象は？
期限について
- 2024年4月1日以降の相続
→ 相続を知った日から3年以内 - 2024年3月31日以前の相続
→ 2027年3月31日まで
✅ 過去の相続も猶予期間があるので安心！
対象となる財産
- 土地（宅地、農地、山林など）
- 建物（戸建て、マンション、店舗など）
- 共有持分も対象
💜 不動産の種類や価値に関係なく全て対象
もし期限を過ぎてしまったら...？
正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
でも、ご安心ください
- 正当な理由があれば過料は科されません
- 売却予定であることも正当な理由になる場合があります
- 早めに専門家に相談すれば適切な対処法が見つかります
売却予定の方への特別なサポート
「売却するつもりだから、相続登記は必要ないのでは？」と思われる方もいらっしゃいますが、実は売却前に必ず相続登記が必要なんです。
HomeLinQならできること
- 相続登記と売却を同時進行でサポート
- 司法書士との連携でスムーズな手続き
- 費用を抑えた効率的なスケジュール提案
タイミングの最適化
- 相続登記から売却まで最短ルートをご提案
- 期限管理もしっかりサポート
- 税務申告のタイミング調整も安心
相続登記について理解できましたね！
次は、実際の売却手続きについて見ていきましょう 🏠
家族みんなで話し合おう！遺産分割協議書の作成
家族の絆を大切にした分割方法
相続した不動産を売却する時、相続人が複数いる場合は「みんなで納得のいく方法」を決める必要があります。これを「遺産分割協議」と呼びます。
特に不動産を売却して現金で分ける「換価分割」という方法は、平等で納得しやすいので、多くのご家族に選ばれています。一緒に詳しく見ていきましょう。
3つの分割方法、どれがいい？
現物分割
不動産をそのまま相続人で分ける方法
👍 メリット：手続きが比較的簡単
👎 デメリット：不動産は分けにくく、価値が不平等になりがち
代償分割
一人が不動産を相続し、他の相続人に現金を支払う方法
👍 メリット：不動産を残せる
👎 デメリット：まとまった現金が必要
換価分割
不動産を売却して、現金を相続人で分ける方法
👍 メリット：平等で公平、管理の手間がない
👍 その他：現金化で他の用途にも使いやすい
換価分割が選ばれる理由
平等性
- 売却金額を法定相続分または話し合いで決めた割合で分配
- 「あの人ばかり得をしている」という不満が起きにくい
- 兄弟姉妹の関係が悪化するリスクを軽減
実用性
- 維持管理の負担から解放される
- 固定資産税などのランニングコストがかからない
- 将来の価値下落リスクを回避
心理的負担の軽減
- 「実家を手放すのは忍びない」という気持ちを家族で共有
- 一人だけが重い責任を負わなくて済む
- みんなで決めた結果なので後悔が少ない
遺産分割協議書、こうやって作ります
相続人全員で話し合い
「実家を売却して、みんなで分けよう」という方針を確認。売却価格の分配割合も決めておきます。
代表者を決める
売却手続きを進める代表者（通常は1名）を決めます。一旦この方の名義で相続登記を行います。
協議書に記載する内容
- 換価分割を行うことを明記
- 代表者が売却手続きを行うことを記載
- 売却代金の分配割合を具体的に記載
- 売却費用の負担方法も決めておく
署名・押印
相続人全員が署名し、実印で押印。印鑑証明書も添付します。
うまくいくためのコツと注意点
話し合いのコツ
- 感情的にならず、冷静に話し合う
- 全員が納得できるまで時間をかける
- 必要に応じて専門家にも相談
トラブル予防
- 売却価格の査定は複数社で実施
- 費用の内訳も事前に確認
- 売却時期についても合意形成
HomeLinQが提携している不動産会社がお手伝いできること
協議書作成サポート
司法書士と連携して、法的に適切な協議書の作成をサポート
売却価格の適正査定
複数の査定方法で公正な価格を算出し、ご家族全員に提示
家族会議のファシリテート
中立的な立場から、円滑な話し合いをサポート
家族での話し合い方法が分かりましたね！
次は、相続人みんなで合意を形成するコツを見ていきましょう 👨👩👧👦
みんなが納得！相続人同士の上手な話し合い方
家族だからこそ、大切にしたい話し合い
相続の話し合いは、「お金のことだから」と言って避けがちですが、実は家族の絆を深める大切な機会でもあります。お互いの気持ちを理解し合い、みんなが笑顔になれる解決策を見つけましょう。
ここでは、相続人同士が気持ちよく話し合える方法と、よくある「もめごと」を事前に防ぐコツをご紹介します。
話し合いの基本姿勢：まずはお互いを思いやる心から
故人への感謝を共有
まずは「お父さん（お母さん）のおかげで今があること」を家族みんなで確認し合いましょう。
💡 例：「お父さんが大切に守ってくれた家を、みんなで大切にしていこうね」
みんなの意見を大切に
年上だから、長男だからという理由で決めず、相続人全員の気持ちを聞きましょう。
💡 例：「○○ちゃんはどう思う？」と一人ひとりに声をかける
急がず、焦らず
「今日中に決めなくても大丈夫」という気持ちで。時間をかけて納得のいく結論を出しましょう。
💡 例：「また来週、みんなで話し合いましょう」
効果的な話し合いの進め方（ステップ別）
情報共有フェーズ
- 不動産の現況を全員で確認（場所、状態、築年数など）
- 相続登記の期限や必要な手続きの説明
- 売却した場合の想定価格を複数社から聞いてみる
- 税金や費用についても大まかに把握
気持ちの共有フェーズ
- 「実家への思い」を一人ずつ話してもらう
- 「理想的な解決策」を自由に発言
- 心配事や不安も素直に共有
- この段階では否定せず、まずは聞くことが大切
選択肢の検討フェーズ
- 現物分割・代償分割・換価分割のメリット・デメリット比較
- 「もし売却するなら」の具体的な手順と期間
- 「もし誰かが住み続けるなら」の現実的な負担
- 複数のパターンでシミュレーション
合意形成フェーズ
- 全員が納得できる方法を徐々に絞り込む
- 「Win-Win」になる解決策を模索
- 詳細な条件（分配割合、手続き分担など）を決定
- 遺産分割協議書の内容を最終確認
よくある意見の対立と、上手な解決方法
「実家を手放したくない」vs「早く売却したい」
解決のアプローチ
- 「なぜ手放したくないのか」の理由を深く聞く（思い出、将来の計画など）
- 「なぜ早く売りたいのか」の事情も理解する（経済的事情、管理負担など）
- 中間案を検討：「1年間だけ様子を見て、その後売却」など
- 思い出の品は売却前にきちんと整理・分配
「法定相続分で」vs「貢献度を考慮して」
解決のアプローチ
- 「介護や世話の負担」を具体的に整理・確認
- 「経済的な貢献」（家のリフォーム代負担など）も考慮
- 数字だけでなく、感謝の気持ちも表現する
- 必要に応じて専門家に中立的な意見を求める
「高く売りたい」vs「早く売りたい」
解決のアプローチ
- 市場価格の調査を複数社で実施し、現実的な価格帯を把握
- 「○ヶ月以内に○○万円以上で売れなかったら値下げ」などの条件設定
- 維持費用（税金、管理費など）も売却期間と合わせて計算
- 「早期売却ボーナス」「高値売却ボーナス」の分配方法も検討
感情的にならないための「心の準備」
一息つく習慣
- 熱くなったら「ちょっと休憩」を提案
- お茶を飲むなど、リラックスタイム
- 「今日はここまで」と区切る勇気
言葉選びの工夫
- 「でも」「しかし」ではなく「そうですね、そして」
- 「○○さんの気持ちもわかります」を先に言う
- 「みんなのために」を主語にする
客観的な視点
- 「もし故人が生きていたら」と考えてみる
- 数字やデータを活用した判断
- 第三者の意見も参考にする
HomeLinQが提携している不動産会社がお手伝い「家族会議サポート」
「家族だけでは話し合いが進まない...」
そんな時は、HomeLinQの専門スタッフが中立的な立場で話し合いをサポートします。
話し合いの進行
感情的にならないよう配慮しながら、建設的な議論をサポート
データに基づく提案
市場価格や税金計算など、客観的な情報を提供
心理的なケア
家族それぞれの想いを大切にしながら、最適解を一緒に見つけます
家族会議サポートも無料相談の対象です。
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家族での合意形成のコツが分かりましたね！
次は、具体的な売却費用について詳しく見ていきましょう 💰
しっかり把握！相続不動産売却にかかる費用の全て【2025年版】
費用を知って、安心して売却計画を立てよう
「売却にどのくらい費用がかかるの？」というのは、みなさんが最初に気になる点ですよね。しっかりと費用を把握しておけば、手元に残る金額も正確に計算でき、家族での話し合いもスムーズに進みます。
ここでは、相続不動産の売却にかかる全ての費用を、2025年最新版の税制・手数料に基づいて詳しくご説明します。「こんな費用もあったの？」という驚きがないよう、しっかりとチェックしていきましょう。
売却費用の全体像：大きく分けて4つのカテゴリ
登記関連費用
相続登記・抵当権抹消
目安：10～20万円
仲介関連費用
仲介手数料・広告費用
目安：売却価格の3～4%
税金
譲渡所得税・住民税
利益の20.315%または39.63%
その他費用
測量・解体・清掃等
物件により大きく変動
1. 登記関連費用の詳細
相続登記費用
登録免許税
- 固定資産税評価額の0.4%
- 例：評価額2,000万円 → 8万円
- 2025年3月31日まで軽減税率適用
司法書士報酬
- 5～10万円（一般的な相場）
- 相続人数や物件数により変動
- 戸籍収集代行も含む場合あり
必要書類取得費
- 1～3万円程度
- 戸籍謄本・住民票・印鑑証明書等
- 相続人数により変動
抵当権抹消費用（該当する場合）
登録免許税：不動産1個につき1,000円
司法書士報酬：2～5万円
合計目安：3～6万円
2. 仲介関連費用の詳細
仲介手数料の計算方法
法定上限額（2025年現在）
- 200万円以下の部分：5% + 消費税
- 200万円超400万円以下の部分：4% + 消費税
- 400万円超の部分：3% + 消費税
簡単計算式（400万円超の場合）
仲介手数料 = （売却価格 × 3% + 6万円）× 1.1
売却価格2,000万円の場合
仲介手数料：72.6万円
売却価格3,000万円の場合
仲介手数料：105.6万円
売却価格5,000万円の場合
仲介手数料：171.6万円
その他の仲介関連費用
広告・宣伝費
- 基本的には仲介会社負担
- 特別な広告は別途費用の場合も
- 事前に確認が重要
ハウスクリーニング
- 5～15万円程度
- 売却前の印象アップに効果的
- 必須ではないが推奨
ホームステージング
- 10～30万円程度
- 空き家の場合に効果的
- 早期・高値売却が期待できる
3. 税金の詳細（2025年版）
譲渡所得税・住民税の計算の仕組み
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
取得費
- 購入時の価格
- 改良費（リフォーム等）
- 購入時の諸費用
- 不明な場合：売却価格の5%
譲渡費用
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 解体費等
税率（2025年現在）
短期譲渡所得（5年以下）
39.63%
所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%
長期譲渡所得（5年超）
20.315%
所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%
所有期間は取得した日から売却した年の1月1日までで判定
費用を上手に抑える5つのポイント
複数社で見積もり比較
- 仲介手数料の交渉
- 司法書士報酬の比較
- リフォーム業者の相見積もり
タイミングの最適化
- 長期譲渡所得の適用を狙う
- 特別控除の併用
- 市場動向を見極めた売り時
一括サービスの活用
- 相続登記から売却まで一貫サポート
- 専門家間の連携で重複費用削減
- パッケージ料金での割引
書類の事前準備
- 戸籍等は自分で取得
- 購入時の書類整理
- 改良履歴の記録整備
正確な費用試算
- 隠れた費用も含めて計算
- 税制特例の活用検討
- 手元に残る金額を明確化
売却費用がしっかり分かりましたね！
次は、手続きに必要な書類について確認していきましょう 📋
これで完璧！必要書類の完全チェックリスト【2025年版】
書類集めも、一歩ずつ確実に
「必要な書類がたくさんありすぎて...」と感じる方も多いですが、安心してください。必要な書類は取得する順番とタイミングが分かれば、効率よく集められます。
このチェックリストでは、どこで・いくらで・どのタイミングで書類を取得すれば良いのかを、わかりやすく整理してご案内します。手続きごとに分けて説明しているので、「今、何が必要？」がすぐにわかります。
書類の全体像：3つの手続き段階別
相続関係確定
相続人調査・財産調査
期間：1～2ヶ月
登記・分割協議
相続登記・協議書作成
期間：1～2ヶ月
売却・税務申告
売買契約・確定申告
期間：3～6ヶ月
フェーズ1：相続関係確定の書類
相続人確定関係書類
被相続人の戸籍謄本（出生～死亡）
取得場所：本籍地の市区町村役場
費用：1通450円
期間：郵送の場合1～2週間
💡 転籍がある場合は、転籍前の市区町村からも取得が必要
相続人全員の戸籍謄本
取得場所：各相続人の本籍地
費用：1通450円
有効期限：発行から3ヶ月以内
💡 被相続人との関係を証明するため
被相続人の住民票除票
取得場所：最後の住所地の市区町村
費用：1通300円
注意：本籍地記載のものを取得
💡 戸籍と住民票で同一人物であることを証明
相続人全員の住民票
取得場所：各相続人の住所地
費用：1通300円
有効期限：発行から3ヶ月以内
💡 現在の住所を証明するため
財産調査関係書類
固定資産評価証明書
取得場所：不動産所在地の市区町村
費用：1通300～400円
用途：登録免許税計算
登記事項証明書（全部事項）
取得場所：法務局（オンライン可）
費用：1通600円（オンライン500円）
用途：現在の所有者確認
権利証・登記識別情報
保管場所：被相続人の自宅等
費用：なし
注意：紛失時は別途手続きが必要
フェーズ2：登記・分割協議の書類
相続登記関係書類
遺産分割協議書
作成者：相続人全員で協議して作成
費用：なし（司法書士依頼時は別途）
注意：相続人全員の署名・実印必要
相続人全員の印鑑証明書
取得場所：各相続人の住所地
費用：1通300円
有効期限：発行から3ヶ月以内
登記申請書
作成者：申請人（通常は司法書士）
費用：なし
注意：法務局指定の書式を使用
売却準備関係書類
建物図面・測量図
取得場所：法務局
費用：1通500円
用途：売却時の物件資料
境界確定書・測量書
作成者：土地家屋調査士
費用：30～100万円
期間：3～6ヶ月
フェーズ3：売却・税務申告の書類
売買契約関係書類
売買契約書
作成者：仲介業者
費用：印紙税（1～6万円）
注意：売主・買主が各1通保管
重要事項説明書
作成者：宅地建物取引士
費用：なし
用途：物件の重要事項を説明
売主の本人確認書類
内容：運転免許証・パスポート等
費用：なし
注意：有効期限内のもの
確定申告関係書類
売買契約書（写し）
用途：売却価格・諸費用の証明
保管期間：申告から7年間
注意：税務署提出用
取得時の契約書・領収書
用途：取得費の証明
注意：不明な場合は売却価格の5%
探し方：自宅・銀行・不動産会社
改良費の領収書
内容：リフォーム・修繕費用
用途：取得費加算
注意：修繕費は対象外の場合も
書類取得の効率的な順序とコツ
まずは戸籍調査から
- 被相続人の戸籍を出生から死亡まで取得
- 転籍履歴も漏れなく確認
- 相続人の範囲を確定
相続人全員の書類
- 戸籍謄本・住民票を同時取得
- 有効期限（3ヶ月）に注意
- 印鑑証明書は協議成立後に取得
不動産関係書類
- 登記事項証明書で現況確認
- 固定資産評価証明書で評価額確認
- オンライン取得で時間短縮
費用節約のコツ
- まとめて取得で交通費節約
- 郵送申請も活用
- コンビニ交付対応地域では利用
HomeLinQ提携不動産会社が主導する「書類取得代行サービス」
「書類集めが大変で時間がない...」
そんな方のために、HomeLinQの提携不動産会社の関連機関と連携し、
書類取得から売却完了まで、ワンストップでサポートします。
書類取得代行
戸籍収集から登記書類まで、専門スタッフが代行取得
時間短縮
通常1～2ヶ月かかる作業を専門家ネットワークで迅速化
確実性
書類の不備や期限切れを防ぐプロフェッショナル対応
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必要書類がよく分かりましたね！
次は、税務申告の流れとタイミングについて確認していきましょう 📊
安心して進める！税務申告の流れとタイミング【2025年版】
税務申告も、正しい順序で進めれば大丈夫
「税金の手続きは難しそう...」と不安に思う方も多いですが、相続不動産の売却に関する税務申告は、適切なタイミングとステップを知っていれば、決して怖いものではありません。
ここでは、いつまでに・何を・どのように申告すれば良いのかを、2025年最新版の税制に基づいて分かりやすく解説します。期限管理から節税ポイントまで、一歩ずつ確実に進められるガイドです。
税務申告の全体スケジュール：重要な期限を確認
売却完了～年末まで
- 売却必要書類の整理（契約書、領収書等）
- 取得費証明書類の収集（購入時契約書等）
- 特別控除適用可否の確認
- 概算税額の計算（専門家相談推奨）
申告書作成準備期間
- 必要書類の最終確認
- 譲渡所得税の正確な計算
- 確定申告書の作成
- 税理士との打合せ（必要に応じて）
確定申告期限（厳守！）
- 税務署への申告書提出
- 納税手続き（口座振替は4月中旬）
- 特別控除等の特例適用申請
この期限を過ぎると、加算税・延滞税が発生します
申告が必要？不要？判断基準を明確に
申告が必要なケース
譲渡益が発生した場合
売却価格 ＞ （取得費 + 譲渡費用）
→ 必ず申告・納税が必要
特別控除を適用する場合
損失でも申告が必要
3,000万円控除、軽減税率等を適用
損失を繰越したい場合
譲渡損失の損益通算・繰越控除
→ 将来の節税効果を得るため
申告が不要なケース
単純な譲渡損失
売却価格 ＜ （取得費 + 譲渡費用）
かつ特例適用を希望しない場合
非課税範囲内の売却
生活用動産の売却
（日常生活で使用していた家具等）
注意事項
判断に迷ったら専門家に相談
後から追徴課税されるリスクを回避
申告書作成の流れ：ステップバイステップガイド
譲渡所得の計算
必要な数字を整理
- 売却価格（手取り金額）
- 取得費（購入価格+諸費用）
- 譲渡費用（仲介手数料等）
計算式の適用
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
特別控除の適用検討
主な特別控除
- 3,000万円の特別控除
- 軽減税率の特例
- 買換えの特例
適用要件の確認
各特例の要件を詳細に確認
（居住年数、面積要件等）
税額の計算
税率の確認
- 短期譲渡：39.63%
- 長期譲渡：20.315%
- 軽減税率：14.21%（一部）
最終税額の算出
課税対象額 × 税率 = 納税額
申告書の作成・提出
必要な申告書
- 確定申告書B第一表・第二表
- 申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
提出方法
税務署窓口・郵送・e-Tax
期限：3月15日（厳守）
期限管理のポイント：遅れると大きなペナルティ
申告期限を過ぎた場合
- 無申告加算税：最大20%
- 延滞税：年7.3%～14.6%
- 特別控除の適用不可
納税期限を過ぎた場合
- 延滞税が日割りで発生
- 督促状の送付
- 差押えの可能性
対策・予防方法
- 売却後すぐに準備開始
- 税理士への早期相談
- 書類の事前整理
💡 おすすめ：売却完了後、できるだけ早く専門家に相談しましょう
HomeLinQ「税務申告安心サポート」
「税務申告って難しそう...間違えたらどうしよう」
そんな不安を解消するため、HomeLinQでは税理士との連携サポートを提供しています。
専門税理士紹介
不動産売却に精通した税理士をご紹介、安心の専門対応
申告書作成代行
複雑な計算から申告書作成まで、プロが全てサポート
節税対策提案
最適な特例適用で、税負担を最小限に抑制
税務申告サポートも無料相談で承ります。
売却前の税額シミュレーションも可能です。
税務申告の流れがわかりましたね！
次は、節税につながる特例制度について詳しく見ていきましょう 💰
大幅節税を実現！特例制度の活用戦略【2025年版】
知らないと損する！使える特例制度を最大限活用
相続不動産の売却では、適切な特例制度を活用することで数百万円以上の節税が可能です。「知らなかった」「申告期限に間に合わなかった」で損をしないよう、利用できる制度を確実にチェックしましょう。
ここでは、2025年最新版の税制に基づき、相続不動産売却で活用できる主要な特例制度と、その上手な組み合わせ方を詳しく解説します。あなたのケースに最適な節税戦略を見つけましょう。
特例制度の全体マップ：あなたに使える制度はどれ？
居住用財産関連
- 3,000万円の特別控除
- 軽減税率の特例
- 買換えの特例
- 譲渡損失の繰越控除
💡 被相続人が住んでいた家の売却で活用
空き家関連
- 空き家の3,000万円控除
- 取得費加算の特例
- 相続税の取得費加算
💡 相続後に空き家となった物件で活用
一般的な特例
- 長期譲渡所得の軽減税率
- 5年ルールの活用
- 取得費の特例
💡 すべての不動産売却で基本となる制度
最強の節税効果！3,000万円の特別控除
制度の概要と節税効果
基本的な仕組み
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度。
相続した実家の売却でも適用可能。
節税効果の例
譲渡益が3,000万円以下 → 税額ゼロ
譲渡益が5,000万円 → 約406万円の節税
（長期譲渡20.315%の場合）
適用要件をクリアして確実に控除を受ける
物件要件
- 被相続人の居住用財産であること
- 家屋の床面積が50㎡以上
- 昭和56年5月31日以前建築は耐震基準適合
- 相続開始直前に被相続人以外居住していない
期限要件
- 相続開始日から3年後の12月31日までに売却
- 売却年の翌年3月15日までに確定申告
- 2027年12月31日までの特例措置
相続人要件
- 相続により取得した相続人が売却
- 相続開始直前に同居していない
- 相続開始前3年以内に特例適用なし
売却要件
- 親族以外への売却
- 売却価格が1億円以下
- 家屋は取壊しまたは耐震リフォーム済み
見落としがちな注意点と対策
耐震基準適合証明
昭和56年以前の建物は耐震診断が必要。
解体する場合は解体後の土地のみ売却。
3年以内売却
相続開始から3年後の年末が期限。
早めの売却活動開始が重要。
他の特例との併用
軽減税率との併用可能。
相続税の取得費加算も併用検討。
10年超所有で税率が大幅軽減！軽減税率の特例
制度の概要
所有期間10年超の居住用財産を売却する場合、6,000万円以下の部分について軽減税率が適用されます。
💡 3,000万円控除と併用可能！
控除後の残額に軽減税率を適用
税率比較
通常の長期譲渡
20.315%（所得税15% + 住民税5% + 復興税0.315%）
軽減税率（6,000万円以下）
14.21%（所得税10% + 住民税4% + 復興税0.21%）
節税効果：約6%の税率軽減
適用要件
- 所有期間が10年超（相続の場合は被相続人の所有期間通算）
- 居住用財産の売却
- 売却年の前年及び前々年に適用を受けていない
- 3,000万円控除と併用可能
活用例
売却価格：8,000万円、取得費：2,000万円
① 譲渡所得：6,000万円
② 3,000万円控除適用：3,000万円
③ 軽減税率適用：3,000万円 × 14.21% = 426万円
通常税率なら609万円 → 183万円の節税！
空き家問題解決と節税の両立！空き家の3,000万円控除
空き家特例の概要
制度の目的
空き家の発生を抑制し、適切な管理・活用を促進するため、一定の要件を満たす空き家の売却について3,000万円の特別控除を適用。
適用期間
2023年12月31日まで延長
（当初2019年末期限から延長）
さらなる延長の可能性も
適用要件の詳細チェック
建物要件
- 昭和56年5月31日以前に建築
- 区分所有建物以外（戸建て住宅等）
- 相続開始直前に被相続人以外居住せず
- 相続開始直前に事業・貸付・居住用でない
売却時要件
- 耐震リフォーム実施または家屋除却後の売却
- 相続時から売却時まで事業・貸付・居住用でない
- 売却価格が1億円以下
- 親族以外への売却
期限要件
- 相続開始日から3年後の12月31日までに売却
- 2023年12月31日までに売却
- 確定申告期限内に申告
実務上の重要ポイント
耐震リフォーム vs 解体
解体の方が一般的。耐震リフォームは費用対効果を慎重に検討。
居住用財産特例との選択
どちらか一方のみ適用。有利な方を選択する必要あり。
必要書類の事前準備
被相続人居住用家屋等確認書など、市区町村での手続きが必要。
相続税を節税に活用！取得費加算の特例
制度の仕組み
相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算できる制度。譲渡所得が減り、税負担が軽減されます。
取得費 = 本来の取得費 + 加算される相続税額
加算額の計算式
加算額 = 相続税額 × （売却不動産価額 ÷ 相続財産価額）
- 相続税額：相続人が実際に支払った税額
- 売却不動産価額：相続税評価額
- 相続財産価額：相続税の課税価格の計算基礎
適用要件
- 相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却
- 相続税を実際に支払っている
- 相続により取得した財産の売却
- 他の特例制度と併用可能
節税効果の例
相続税額：1,000万円、不動産割合：50%
加算額：1,000万円 × 50% = 500万円
譲渡所得の減少：500万円
節税効果：500万円 × 20.315% = 約102万円
最大効果を狙う！特例の組み合わせ戦略
最強の組み合わせ
3,000万円控除 + 軽減税率 + 取得費加算
- 10年超所有の居住用財産
- 相続税の支払いあり
- 最大の節税効果を実現
空き家の場合
空き家3,000万円控除 + 取得費加算
- 昭和56年以前の建物
- 解体または耐震リフォーム
- 2023年末までの売却
慎重な選択が必要
居住用 vs 空き家特例
- どちらか一方のみ適用
- 軽減税率の有無で判断
- 専門家による試算推奨
💡 重要：特例選択は売却前の事前検討が必須です
HomeLinQ提携不動産会社が主導する「節税コンサルティング」
「どの特例を使えば一番お得？」「組み合わせ方が分からない」
そんな疑問にお答えするため、HomeLinQでは個別の節税コンサルティングを提供しています。
特例適用シミュレーション
複数パターンの税額計算で最適な特例組み合わせを提案
タイミング戦略
売却時期の最適化で長期譲渡・特例期限を有効活用
申告サポート
確定申告書の作成から提出まで、税理士と連携してフルサポート
節税コンサルティングも無料相談から始められます。
まずはお気軽にご相談ください。
節税特例がよく分かりましたね！
次は、全体の流れを整理したタイムラインを確認していきましょう ⏰
全体の流れが一目瞭然！相続から売却完了までのタイムライン【2025年版】
迷わず進める！全体の流れとタイミングを把握
相続不動産の売却は多くの手続きと期限があり、「何から始めれば良いの？」「いつまでに何をすれば？」と戸惑う方が多いです。でも安心してください。
ここでは、相続発生から売却完了・税務申告までの全体的な流れを、具体的な期間とポイントとともに整理しました。このロードマップに沿って進めれば、スムーズに売却を完了できます。
全体期間の概要：計画的に進めよう
標準的なケース
- 相続人が少数
- 争いなし
- 書類が揃っている
- 特例制度を活用
複雑なケース
- 相続人が多数
- 意見調整が必要
- 書類収集に時間
- 境界確定が必要
トラブルケース
- 相続争い発生
- 調停・審判
- 複雑な権利関係
- 専門家必須
💡 重要な期限：相続開始から3年以内（特例制度適用のため）
詳細タイムライン：段階別の進め方
相続発生～3ヶ月
基礎固めの期間
相続の基本手続きと情報収集を行う重要な期間。この段階での準備が後の進行をスムーズにします。
相続発生～2週間
- 死亡届の提出（7日以内）
- 遺言書の確認
- 相続人の概算把握
- 重要書類の保全
- 葬儀・法要の準備
2週間～1ヶ月
- 相続人調査の開始
- 財産調査の開始
- 不動産の現況確認
- 専門家への相談検討
- 関係者への連絡
1～3ヶ月
- 戸籍収集の完了
- 財産目録の作成
- 相続放棄の判断（3ヶ月以内）
- 相続人間の意向確認
- 売却方針の検討開始
3ヶ月～6ヶ月
協議・準備の期間
遺産分割協議と売却準備を並行して進める期間。合意形成と具体的な準備作業が中心になります。
3～4ヶ月
- 遺産分割協議の開始
- 不動産の査定依頼
- 売却方針の決定
- 税理士・司法書士の選定
- 相続税申告の検討
4～5ヶ月
- 遺産分割協議書の作成
- 不動産会社の選定
- 特例制度の適用検討
- 売却準備の開始
- 必要書類の収集
5～6ヶ月
- 相続登記の申請
- 媒介契約の締結
- 物件の整理・清掃
- 境界確定（必要に応じて）
- 売却活動の開始
6ヶ月～1年
売却実行の期間
実際の売却活動から契約・決済まで。適切な価格設定と販売戦略で早期売却を目指します。
6～8ヶ月
- 本格的な売却活動
- 内覧対応・条件交渉
- 価格調整の検討
- 購入申込の受付
- 売買条件の調整
8～10ヶ月
- 売買契約の締結
- 決済準備の開始
- 住宅ローン手続き（買主）
- 税理士との打合せ
- 特例適用書類の準備
10～12ヶ月
- 最終決済・引渡し
- 所有権移転登記
- 売却代金の分配
- 譲渡所得税の計算
- 確定申告の準備
1年～1年3ヶ月
税務申告・完了の期間
確定申告と最終的な手続きを完了させる期間。税務申告期限を守って適切な処理を行います。
12～13ヶ月
- 譲渡所得の計算確定
- 確定申告書の作成
- 特例適用の最終確認
- 必要書類の最終整理
- 税理士との最終確認
13～15ヶ月
- 確定申告書の提出（3月15日まで）
- 税額の納付
- 還付金の受取（該当者）
- 関係書類の保管
- 手続きの完全終了
見落とし厳禁！重要な期限リマインダー
絶対期限（法定期限）
- 相続放棄：3ヶ月以内
- 相続税申告：10ヶ月以内
- 所得税申告：翌年3月15日まで
- 相続登記：3年以内（義務化）
特例制度の期限
- 3,000万円控除：3年以内売却
- 空き家特例：2023年末まで
- 取得費加算：相続税申告期限から3年
- 軽減税率：10年超所有要件
最適なタイミング
- 売却開始：相続から6ヶ月後
- 契約締結：相続から10ヶ月後
- 引渡完了：相続から1年後
- 確定申告：売却翌年2月
💡 早期相談のメリット：期限に余裕を持って進められ、有利な条件での売却が可能になります
段階別の注意点とコツ：成功のポイント
初期段階（0-3ヶ月）のコツ
- 早期の専門家相談で全体計画を立てる
- 相続人全員への早期連絡で合意形成の基盤作り
- 重要書類の集約で後の手続きをスムーズに
- 不動産の現況確認で課題の早期発見
中期段階（3-9ヶ月）のコツ
- 複数社での査定比較で適正価格を把握
- 特例制度の事前確認で節税効果を最大化
- 売却条件の明確化で交渉をスムーズに
- 境界・権利関係の整理でトラブル予防
最終段階（9ヶ月-完了）のコツ
- 契約条件の詳細確認でトラブル防止
- 税務申告の事前準備で期限内完了
- 書類の適切な保管で将来の照会に対応
- 最終確認の徹底で手続き漏れ防止
HomeLinQ「スケジュール管理サポート」
「期限管理が大変」「何から手をつけて良いかわからない」
そんな方のために、HomeLinQでは個別のスケジュール管理サポートを提供しています。
個別タイムライン作成
お客様の状況に合わせた詳細なスケジュール表を作成
期限リマインダー
重要な期限の事前通知で手続き漏れを完全防止
進行管理サポート
各段階での進捗確認と次のステップのご案内
スケジュール管理サポートも無料相談で承ります。
相続発生直後からサポート開始できます。
全体の流れがわかりましたね！
次は、よくあるトラブルと回避方法について確認していきましょう 🚨
事前対策で安心！よくあるトラブルと効果的な回避方法【2025年版】
転ばぬ先の杖！トラブルを未然に防ぐ知恵
相続不動産の売却では、予期しないトラブルが発生することがあります。「こんなはずじゃなかった...」「もっと早く知っていれば...」という後悔をしないために、事前の対策が重要です。
ここでは、実際によく起こるトラブル事例と、その効果的な予防・解決方法をご紹介します。知っているだけで避けられるトラブルがたくさんありますので、ぜひ参考にしてください。
トラブル分類の概要：どんな問題が起こりやすい？
相続人関連トラブル
- 意見の不一致
- 連絡が取れない相続人
- 遺産分割協議の難航
- 感情的な対立
法的・手続きトラブル
- 期限切れ・申告漏れ
- 書類の不備・紛失
- 権利関係の複雑化
- 税務上の問題
不動産関連トラブル
- 境界問題・越境
- 隠れた瑕疵・欠陥
- 価格評価の相違
- 売却条件の問題
専門家関連トラブル
- コミュニケーション不足
- 費用の予想外の発生
- 専門家の選択ミス
- 連携不足の問題
相続人関連トラブル：家族間の問題を円滑に解決
ケース1：売却vs保有で意見が分かれる
よくある状況
- 「思い出の家だから売りたくない」
- 「管理が大変だから早く売却したい」
- 「もう少し価格が上がってから」
- 「賃貸に出して収益を得たい」
効果的な解決方法
- 客観的なデータを共有（査定書、維持費用、税負担等）
- 各選択肢のメリット・デメリットを整理
- 感情論ではなく数字で話し合い
- 専門家を交えた家族会議の開催
ケース2：連絡が取れない・非協力的な相続人
よくある状況
- 疎遠になっている兄弟姉妹
- 海外在住で連絡困難
- 感情的な理由で拒否
- 書類への署名・押印を拒否
効果的な解決方法
- 弁護士・司法書士を通じた正式な連絡
- 内容証明郵便での意思確認
- 調停制度の活用
- 十分な説明と誠意ある対応
ケース3：過去の確執が影響する感情的対立
よくある状況
- 生前の介護負担の差への不満
- 「長男だから」「長女だから」の固定観念
- 過去の金銭的援助への不公平感
- 配偶者同士の対立
効果的な解決方法
- 中立的な第三者（弁護士等）の仲介
- 相続人以外の配偶者は協議から除外
- 過去ではなく現在の状況に焦点
- 冷却期間を設けて段階的に解決
法的・手続きトラブル：期限と書類の管理で防ぐ問題
ケース1：重要な期限の見落とし・申告漏れ
発生しやすい問題
- 相続税申告期限（10ヶ月）の超過
- 特例制度期限（3年）の失効
- 確定申告期限（3月15日）の遅延
- 相続登記義務化（3年）の対応漏れ
予防・対策方法
- 相続発生後の速やかな専門家相談
- 期限管理表の作成・共有
- リマインダー機能の活用
- 余裕を持ったスケジュール設定
ケース2：重要書類の不備・紛失
発生しやすい問題
- 権利証・登記識別情報の紛失
- 購入時契約書の行方不明
- 印鑑証明書の有効期限切れ
- 戸籍謄本の取得漏れ
予防・対策方法
- 早期の書類確認・整理
- 紛失時の代替手続きの確認
- 有効期限の事前チェック
- 司法書士による本人確認情報作成
ケース3：予期しない税務上の問題
発生しやすい問題
- 想定以上の譲渡所得税
- 特例制度の適用要件未充足
- 取得費の証明困難
- 贈与税の課税リスク
予防・対策方法
- 売却前の税務シミュレーション
- 税理士による事前確認
- 特例適用要件の詳細チェック
- 取得費証明書類の事前準備
不動産関連トラブル：物件固有の問題を事前に把握
ケース1：境界線の不明確・越境問題
発生しやすい問題
- 隣地との境界線が不明確
- 建物・塀の越境
- 測量図と現況の相違
- 隣人との認識の相違
解決・対策方法
- 土地家屋調査士による測量・境界確定
- 隣地所有者との事前協議
- 境界確定書の作成
- 越境問題の解決策検討
ケース2：売却後に発覚する隠れた瑕疵・欠陥
発生しやすい問題
- シロアリ被害・腐食
- 雨漏り・水害履歴
- 地盤沈下・土壌汚染
- 近隣の迷惑施設
解決・対策方法
- 事前のインスペクション（建物診断）
- 詳細な物件調査書の作成
- 既知の問題の明確な告知
- 瑕疵担保責任の適切な設定
ケース3：相続人間での価格評価の相違
発生しやすい問題
- 「もっと高く売れるはず」の期待
- 感情的価値と市場価値の乖離
- 複数査定結果の大きな差
- 売却タイミングへの意見相違
解決・対策方法
- 複数社による査定の実施
- 不動産鑑定士による正式鑑定
- 周辺相場データの客観的分析
- 市場動向の専門家による説明
トラブル予防の総合対策：成功の秘訣
コミュニケーション重視
- 定期的な家族会議
- 情報の透明性確保
- 感情論より客観的データ
- 第三者の中立的意見活用
早期の専門家相談
- 相続発生後の速やかな相談
- 複数分野の専門家連携
- 問題発生前の予防的対応
- セカンドオピニオン活用
書面での記録・確認
- 協議内容の議事録作成
- 合意事項の書面化
- 期限管理表の共有
- 重要書類の適切保管
💡 重要：小さな問題も放置せず、早めの対応で大きなトラブルを防ぐことができます
HomeLinQ「トラブル予防・解決サポート」
「問題が起きてから慌てたくない」「事前にリスクを把握したい」
そんな方のために、HomeLinQでは包括的なトラブル予防・解決サポートを提供しています。
リスク事前診断
売却前の包括的リスク診断で潜在的な問題を早期発見
家族会議ファシリテート
中立的な立場での家族会議進行で建設的な話し合いをサポート
緊急トラブル対応
24時間体制の緊急相談で突発的な問題にも迅速対応
トラブル予防診断も無料相談で承ります。
問題発生前の予防的対応が最も効果的です。
トラブル回避方法がわかりましたね！
次は、専門家との効果的な連携方法について確認していきましょう 🤝
成功の鍵は連携！専門家チームの最適化戦略【2025年版】
チーム戦で臨む！専門家との効果的な連携方法
相続不動産の売却は複数の専門分野にまたがる複雑な手続きです。「誰に何を相談すれば良いの？」「専門家同士がうまく連携してくれるの？」という不安を感じる方も多いでしょう。
ここでは、適切な専門家の選び方から効果的な連携方法まで、成功する専門家チーム構築のコツをお伝えします。一人で悩まず、信頼できるプロチームと一緒に進めていきましょう。
専門家チーム構成：それぞれの役割と重要性
司法書士
【登記・法的手続きの専門家】
- 相続登記の申請
- 遺産分割協議書作成
- 所有権移転登記
- 各種書類の準備・確認
税理士
【税務・申告の専門家】
- 相続税申告
- 譲渡所得税の計算
- 特例制度の適用
- 確定申告の代行
不動産会社
【売却・査定の専門家】
- 不動産査定・価格設定
- 売却活動・買主探し
- 契約・決済のサポート
- 市場動向の情報提供
弁護士
【法的トラブル・紛争解決の専門家】
- 遺産分割協議の調整
- 相続トラブルの解決
- 調停・審判の代理
- 法的リスクの回避
土地家屋調査士
【測量・境界確定の専門家】
- 土地の測量・境界確定
- 越境問題の解決
- 登記情報の調査
- 現況測量図の作成
不動産鑑定士
【適正価格評価の専門家】
- 不動産の正式鑑定
- 相続税評価の確認
- 適正価格の算定
- 争いがある場合の中立評価
失敗しない専門家選びのポイント
ポイント1：相続不動産に特化した専門性と豊富な実績
確認すべき専門性
- 相続案件の取扱実績（年間何件程度か）
- 類似ケースの経験（複雑な相続、共有名義等）
- 最新の法改正への対応（2024年相続登記義務化等）
- 他の専門家との連携経験
注意すべきポイント
- 一般的な業務のみの経験
- 相続税制への理解不足
- 他分野専門家との連携不慣れ
- 最新情報のキャッチアップ不足
ポイント2：わかりやすい説明力と親身なコミュニケーション
良い専門家の特徴
- 専門用語を分かりやすく説明
- 複数の選択肢とメリット・デメリットを提示
- 質問に対して丁寧に回答
- 進捗状況を定期的に報告
避けるべき専門家
- 説明が専門用語ばかりで理解困難
- 一方的に自分の意見を押し付ける
- 連絡が取りにくい・返答が遅い
- 費用の説明が不透明
ポイント3：明確で納得できる料金体系
確認すべき事項
- 基本料金と追加料金の内訳
- 成功報酬の有無と条件
- 実費（登記費用等）の扱い
- 見積書の詳細な項目
費用関連の注意点
- 極端に安い料金には理由がある
- 追加料金の発生条件を事前確認
- 複数の専門家から見積を取得
- 料金だけでなく総合的に判断
スムーズな進行を実現！効果的な専門家連携方法
パターン1：中心型連携（推奨）
仕組みと特徴
- コーディネーター役を一人決める（司法書士や不動産会社等）
- 全体進行管理と情報共有を担当
- 他の専門家との橋渡し役
- お客様は主に一人の窓口とやり取り
メリット
- 情報伝達がスムーズ
- 重複や漏れを防止
- お客様の負担軽減
- 専門家間の連携強化
パターン2：分散型連携
仕組みと特徴
- お客様が各専門家と直接やり取り
- 必要に応じて専門家同士が連絡
- 案件ごとに最適な専門家を選択
- 柔軟な体制構築が可能
注意点
- お客様の調整負担が大きい
- 情報共有の漏れリスク
- スケジュール管理の複雑化
- 専門家間の認識ズレ
連携成功のコツ
定期的な進捗共有
週次または月次の進捗報告会を設定し、全体の状況を把握。遅れや問題を早期発見。
情報共有ツールの活用
共有フォルダやチャットツールで情報を一元管理。重要書類の共有や連絡履歴の記録。
役割分担の明確化
誰が何をいつまでに行うかを明確に設定。重複作業や責任の曖昧さを防止。
段階別専門家活用戦略：最適なタイミングで最適な専門家を
初期段階（相続発生～3ヶ月）
優先度高：司法書士
相続人調査、遺産分割協議書作成、基本的な手続きの整理
必要に応じて：弁護士
相続人間でトラブルの兆候がある場合、早期相談
中期段階（3ヶ月～9ヶ月）
優先度高：不動産会社・税理士
査定・売却活動開始、税務シミュレーション実施
必要に応じて：土地家屋調査士
境界問題や測量が必要な場合の早期対応
最終段階（9ヶ月～完了）
優先度高：司法書士・税理士
所有権移転登記、確定申告書作成・提出
サポート：不動産会社
決済・引渡し手続き、アフターフォロー
💡 重要：全ての段階で情報共有を密にし、チーム一丸となって進めることが成功の鍵です
HomeLinQ「専門家ネットワーク」
「信頼できる専門家をどう見つければ良いの？」「連携してもらえるか心配」
そんな方のために、HomeLinQでは厳選された専門家ネットワークをご用意しています。
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相続不動産に特化し、豊富な実績を持つ専門家のみを厳選
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ワンストップサポート
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まずはお客様の状況をお聞かせください。
専門家連携の重要性がわかりましたね！
最後に、HomeLinQの総合サポートについて確認していきましょう 🏠
HomeLinQと一緒に、安心の相続不動産売却を実現しませんか？【2025年版】
お疲れ様でした！ここまでの道のりを振り返ってみましょう
相続不動産の売却について、この記事では多くのことをお伝えしました。「こんなに複雑なんだ...」「一人で全部やるのは大変そう...」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。
でも安心してください。適切なサポートがあれば、決して怖いものではありません。HomeLinQでは、お客様一人ひとりの状況に合わせて、最適なサポートをご提供しています。一緒に乗り越えていきましょう！
この記事で学んだ重要なポイント【完全チェックリスト】
法的手続き・期限管理
- 相続登記義務化（3年以内）の対応
- 遺産分割協議書作成・換価分割活用
- 相続人間の合意形成戦略
- 期限管理とスケジュール設定
費用・税務・節税対策
- 売却費用の詳細分析（2025年版）
- 節税特例制度の最大活用
- 税務申告の流れとタイミング
- 確定申告の準備・手続き
書類準備・手続き管理
- 必要書類の完全チェックリスト
- 効率的な書類取得順序
- 段階別手続き管理
- 書類不備の予防策
トラブル予防・専門家連携
- よくあるトラブルと回避方法
- 専門家選びのポイント
- 効果的な連携システム構築
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相続人5名の複雑なケース
東京都・Aさま（50代）
「5人の相続人がいて、最初は意見がバラバラでした。でもHomeLinQさんが間に入って調整してくださり、6ヶ月で無事売却完了。税務面でも300万円の節税ができました！」
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大阪府・Bさま（40代）
「東京在住で、故郷の実家を相続。現地に行けない私のために、すべて代行していただきました。安心してお任せできて本当に助かりました！」
税務トラブル未然防止
埼玉県・Cさま（60代）
「税務申告に不安がありましたが、専門の税理士さんを紹介いただき、特例制度も最大限活用できました。知らなかったら大損するところでした！」
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最終更新日：2025年5月14日 | 監修：HomeLinQ編集部