住所変更登記の義務化はいつから？期限・過料・手続きを不動産所有者向けに解説

「引っ越したけれど、登記簿の住所は前の住まいのまま」「結婚で名字が変わったのに、登記の名義は旧姓のまま」。これまでは後回しにされがちでしたが、2026年4月1日から、住所や氏名の変更登記は法律上の義務になりました。自宅・実家・相続した物件を持っている方に関わる話です。この記事では、いつまでに何をすればよいのか、放置するとどうなるのかを整理します。

この記事でわかること

• いつまでに申請するか — 変更があった日から2年以内。過去の未登記の変更分は2028年3月31日が期限
• 怠るとどうなるか — 正当な理由なく申請を怠ると5万円以下の過料（行政上の制裁金）の対象になる
• どう手続きするか — 自分で申請する方法、司法書士に依頼する方法、法務局への申出による「スマート変更登記」

住所変更登記の義務化とは：2年以内の申請が必要に

不動産登記法第76条の5は、所有権の登記名義人の氏名・名称または住所に変更があったときは、その変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければならないと定めています。この規定は2026年4月1日に施行されました。対象になるのは登記簿に所有者として記録されている本人（登記名義人）です。

正当な理由なく申請を怠った場合、5万円以下の過料に処すると同法第164条第2項が定めています。過料は刑事罰の罰金とは異なりますが、金銭的な負担が生じる点は変わりません。

過去の未登記の住所変更も対象：2028年3月31日が期限

「引っ越したのは何年も前だから、新しい法律は関係ないのでは」と考える方が多いのですが、そうではありません。改正法の経過措置（法律が変わる際の移行ルール）により、施行日である2026年4月1日より前に生じた住所・氏名の変更で、変更登記が未了のものも義務の対象とされています。この場合は、変更があった日ではなく施行日から2年を数えるため、2028年3月31日までに申請する必要があります。

似た制度に2024年4月開始の相続登記の義務化がありますが、対象は相続のみで、期限も過料の上限も異なります。

項目	住所・氏名の変更登記	相続登記
義務化の時期	2026年4月1日	2024年4月1日
申請期限	変更があった日から2年以内	相続の開始と所有権取得を知った日から3年以内
過料の上限	5万円以下	10万円以下
根拠（不動産登記法）	76条の5・164条2項	76条の2・164条1項

手続きの方法と費用：3つの選択肢

1. 自分で法務局に申請する

不動産の所在地を管轄する法務局に、登記申請書と住民票の写しなど住所のつながりがわかる書類を提出します。かかる登録免許税（登記の際に法務局へ納める税金）は、原則として不動産（土地または建物）1個につき1,000円です。土地・建物の両方を所有していれば合計2,000円です。マンションでは、建物に加え敷地権（マンションの土地の権利）の土地の個数によって税額が変わります。ただし、住居表示や行政区画・町字の名称変更に伴う変更登記は、証明書類を添付すれば非課税です。

2. 司法書士に依頼する

登録免許税に加えて報酬が必要になりますが、書類の収集から申請まで任せられます。引っ越しを繰り返している、相続で取得した物件で経緯が複雑といった場合は、書類準備でつまずきやすいため、依頼を検討する価値があります。

3. 「スマート変更登記」を利用する

不動産登記法第76条の6は、登記官が職権（＝申請がなくても登記官の判断で）氏名・名称・住所の変更登記をすることができる制度を定めています。法務省が「スマート変更登記」と呼ぶ仕組みです。ただし、所有者が自然人（個人）である場合は、本人からの申出があるときに限られます。個人が利用するには、あらかじめ「検索用情報の申出」を行い、法務局からの照会に対して変更登記をしてよい旨を回答する必要があります。何もしなくても自動的に登記が書き換わるわけではありません。

放置するとどうなる？売却・相続で表面化する

過料のリスクだけが問題ではありません。多くの方が実際に困るのは不動産を売るときです。売買では買主への所有権移転登記の前提として、登記簿上の住所・氏名を現在のものに一致させておく必要があります。決済日が決まってから慌てて手続きすると、書類の追加取得や司法書士報酬など余計な手間と費用がかかります。

相続の場面でも影響が出ます。登記簿の住所が古いままだと、亡くなった方と登記名義人が同一人物であることを示す書類を、相続人が改めて集めなければなりません。本人なら簡単な書類が、相続人には大きな調査負担になってしまうのです。

まとめ

住所変更登記の義務化は、相続登記の義務化ほど話題になっていないぶん、見落とされやすい制度です。押さえるべき点はシンプルで、変更から2年以内、過去の未登記の変更分は2028年3月31日まで、正当な理由なく怠れば5万円以下の過料が科される、という3つです。

なお本記事は、不動産登記法第76条の5・第76条の6・第164条第2項と改正法の経過措置に基づく一般的な説明です。個別の可否や必要書類は、法務局や司法書士等の専門家にご確認ください。