この記事でわかること・解決できる疑問
不動産を初めて売却する方に向けて、物件の価値を把握するための3つの査定方法（机上査定・訪問査定・AI査定）について、それぞれの特徴やメリット・注意点を詳しく解説します。
また、複数業者に一度に依頼できる「一括査定サービス」のリスクも紹介し、信頼できる不動産会社選びのポイントをお伝えします。記事の最後では、HomeLinQを利用して安心して査定依頼する方法にも触れています。
不動産査定とは？
不動産査定とは、不動産会社が売却予定の物件について価値（売却価格の目安）を見積もることです。不動産売却においては、物件の正確な価値を把握することが成功の第一歩です。
適切な査定によって、売り出し価格を適正に設定でき、売却期間の短縮や交渉の円滑化につながります。本記事では、査定方法の違いを理解し、最適な売却戦略を立てるためのヒントを丁寧にご紹介します。
不動産査定の3つの方法
- 机上（簡易）査定：物件資料や過去の取引事例などをもとに、現地を見ずに概算で査定する方法
- 訪問査定：査定士が実際に物件を訪問し、建物や周辺環境を直接確認して査定する方法
- AI査定：インターネット上で情報を入力すると、AI（人工知能）が大量データを元に査定額を算出する方法
机上査定（書類査定）とは
机上査定は、登記事項証明書やパンフレット、周辺の成約事例などの公開情報をもとに、不動産会社が事務所内で査定額を算出する方法です。実際に現地に行かないため、短時間でおおよその価格がわかるのが特徴です。 メリットとしては、申込後すぐに概算を知ることができ、査定費用が無料の場合も多いので気軽に利用できる点が挙げられます。また、物件概要や周辺データに基づく客観的な評価が得られます。
一方で、注意点・デメリットもあります。書類やデータだけでは、物件の細かい状態（室内の傷み具合やリフォーム歴、日当たりなど）や近隣の実際の状況が反映されにくい点です。例えば、築年数が同じであっても、室内のメンテナンス状況次第で価格が変わることがありますが、机上査定ではそれらが見落とされる可能性があります。初めての査定なら、まずは机上査定で相場感をつかむのがよいでしょう。
訪問査定とは
訪問査定は、プロの査定士が実際に物件を訪れ、建物の内外装や設備、周辺環境などを直接目視で確認しながら査定する方法です。実物を確認するため、机上査定ではわからない物件の細部や欠点・魅力を評価に反映できます。
メリットとしては、現地の状態を直接把握できるため、物件の細部まで精緻に評価できる点が挙げられます。例えば、内装の傷み具合やリフォームの状態、隣地の新築計画なども考慮に入れられるので、より正確な査定額が算出されます。周辺環境（騒音や日当たりなど）の最新情報を得られるのも訪問査定ならではです。
一方、デメリットは、査定士の訪問日程を調整する必要がある点です。また、査定士によって評価が多少変わる可能性があるため、信用できる担当者かどうかも重要になります。訪問査定は時間がかかるため、売却を検討する段階が進んでから依頼するのがおすすめです。本格的に売却を考えている方や、特に重要視したい部分がある物件は、訪問査定で正確な価格を出してもらいましょう。
AI査定（インターネット査定）とは
AI査定は、売却予定者が物件に関する情報（所在地・間取り・築年数など）をオンラインフォームに入力すると、AI（人工知能）が過去の大量データや独自アルゴリズムを使って査定額を算出するサービスです。データ学習によって自動で評価を数値化するため、結果が短時間で得られるのが大きな特徴です。
メリットとしては、高速で査定額が出る点が挙げられます。時間をかけずに概算額を把握できるので、まず情報を集めたいときに便利です。また、人の主観に左右されず、データに基づく客観的評価が得られます。過去の取引実績や最新の市場動向が反映されるため、常に最新情報を元にした査定額が提示されるのも魅力です。
しかし、AI査定にも注意点があります。データだけでは物件特有の状態（内装のキズや隣地の事情など）を見落とす可能性があります。また、市場の急な変動や地域限定の情報が十分に反映されない場合もあります。したがって、AI査定の結果はあくまで参考値とし、実際の売却には訪問査定などで確認するのが安心です。
各査定方法の比較と使い分け
机上査定・訪問査定・AI査定はそれぞれ特徴が異なるため、目的や状況に応じて使い分けることが重要です。例えば、まずは机上査定で大まかな相場感を掴み、その後訪問査定で物件の細部を正確に評価するという二段階のアプローチが一般的です。さらに、AI査定を併用して最新の市場動向をチェックすることで、より現実的な価格設定が可能になります。
- まずは机上査定で相場確認: 早く概算を知ることができるので、売却の最初のステップとして重宝します。複数社に依頼し、価格帯を比較するのも効果的です。
- 訪問査定で精査: 売り出し前や本格的な価格交渉の前に、プロの査定士に依頼して詳細な価格を出してもらいましょう。
- AI査定で最新データを把握: 必要に応じてAIを使えば、短時間で市場トレンドを反映した査定額を得られます。
これら3つの方法を「机上→訪問→AI」のステップで組み合わせることで、情報に裏打ちされた価格設定が可能になります。売却成功のためには、単一の方法に頼らず、複数の視点で客観的な判断材料を集めることがポイントです。
不動産一括査定サービスのリスク（推奨しない理由）
複数の不動産会社に一括で査定依頼できる「不動産一括査定サービス」は手軽な反面、注意しなければならない点があります。実際に利用者の口コミなどからも、次のようなリスクが指摘されています。
- 査定額の高騰と長期化リスク: 一括査定サイトでは、複数社が競い合う仕組みで査定額が相場より高めに提示されやすい傾向があります。特に、10～20%以上も高い価格を提案されると、実際にはその価格では売れないことが多いのが当然です。高すぎる価格で売り出すと、買い手が付かず売却活動が長期化し、何度も値下げするうちに物件への信頼が低下する可能性があります。
- 専任媒介契約獲得の手口: 不動産会社の多くは専任媒介契約を狙って高い査定額を提示します。専任媒介契約とは売主が一社にのみ売却依頼する契約形態で、不動産会社にとっては手数料収入が確実になる重要な契約です。相場とかけ離れた高額査定を提案して契約を取った後、市場の反応を見ながら徐々に価格を下げていく手法が横行しています。
- 営業電話の過剰な対応: 一括査定に申し込むと、複数の不動産会社から同時に営業電話が殺到するケースが多く見られます。大量の問い合わせ電話に対応するのはストレスになりがちです。中には「電話が鳴り止まない」といった口コミもあり、対応に疲弊する方もいます。
HomeLinQで安心して査定依頼するには
では、信頼できる不動産会社に査定依頼するにはどうしたらよいでしょうか。HomeLinQは、不動産を売りたい人と買いたい人をつなぐ新しいプラットフォームで、提携する優良企業を通じて安心して査定依頼できます。HomeLinQの特徴としては、次のような点があります。
- 多様な不動産売却に関するフォーム: HomeLinQでは売却査定・売却相談・買取見積依頼の3つの専門フォームが用意されており、用途に応じて簡単に申し込めます。たとえ自分で相場が分からなくても、必要事項を入力するだけで専門家がしっかりサポートしてくれます。
- 安全・安心の仕組み: 査定依頼を受けた際は経験豊富な担当者が机上査定を行います。また訪問査定を行う際は該当の不動産が本人のものであるかの確認など、安全性の高い体制が敷かれており、不正を排除しています。
- 専門家によるサポート: HomeLinQには不動産取引の専門家や経験豊富な担当者が在籍しており、24時間365日いつでも無料で利用できます。利用料は完全無料なので、安心して査定依頼ができます。
HomeLinQを利用すれば、信頼できる不動産会社に査定を依頼できるので、手軽に相場感を確認できます。査定依頼は無料なので、まずはお気軽に試してみてはいかがでしょうか？
まとめ
不動産査定には机上査定、訪問査定、AI査定の3つの方法があり、それぞれ活用シーンが異なります。机上査定で素早く大まかな相場感をつかみ、訪問査定で物件の詳細を正確に把握し、AI査定で最新の市場データを補完する……といった段階的なアプローチが推奨されます。ただし、一括査定サービスは業者選びに注意が必要で、過度に高い査定額にはリスクが伴うことを覚えておきましょう。