不動産売却にかかる費用はいくら？仲介手数料・税金・諸費用を徹底解説

初めて不動産を売却する方にとって、「いったいどんな費用がどれくらいかかるの？」という不安は大きいですよね。実は、不動産売却には仲介手数料や税金など様々な費用が発生しますが、総額の目安は売却価格の約4～6%ほどとされています。本記事では、初心者にもわかりやすくそれら費用の内訳と相場を丁寧に解説します。専門用語もできるだけ噛み砕き、表や具体例を交えて紹介しますので、安心して最後までお読みください。

この記事でわかること

• 不動産売却で必要となる主な費用（仲介手数料・登記費用・印紙税・譲渡所得税・その他諸費用）の種類と相場
• 仲介手数料や税金の計算方法や具体的な金額例（早見表付き）
• 費用負担を軽減するポイント（マイホーム売却時の「3,000万円特別控除」など税制優遇の紹介）
• 相談先の提案：費用や税金について不安な場合に活用できるHomeLinQや提携先の東宝ハウス世田谷・東宝ハウスNEXTのサポート内容

主な費用一覧と全体像

不動産を売却するときにかかる主な費用項目は、以下のとおりです。

• 仲介手数料 – 不動産会社（仲介業者）に支払う成功報酬。売却価格に応じて上限は「売買価格の3%+6万円+消費税」と法律で定められています。
• 登記費用 – 登記に関する諸費用。抵当権抹消登記（住宅ローンを完済して担保の権利を消す手続き）や住所変更登記などにかかる費用です。
• 印紙税（印紙代） – 売買契約書に貼付する収入印紙代です。契約金額に応じた国税で、数百円～数万円程度発生します（契約金額が大きいほど高額）。
• 譲渡所得税 – 不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課される税金です。所得税と住民税の合算で、所有期間等により税率が異なります。
• その他の費用 – 上記以外に状況次第で発生する費用です。引越し代、測量費用、リフォームや解体費用、住宅ローン完済に伴う費用などが該当します。

では、それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に物件の売却仲介を依頼し、無事に契約・引き渡しが成立した際に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により上限額が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「(売買価格×3% + 6万円) + 消費税」が上限となります。たとえば3,000万円で売却が成立した場合、仲介手数料は：

となります。この手数料は物件価格が高くなるほど金額も大きくなるため、売却コストの中でも非常に割合を占める項目です。ただし、法律上あくまで上限額なので、不動産会社によっては値引き交渉に応じてくれるケースもあります。また、売主と買主を同じ仲介会社が担当する「両手取引」の場合、片手に比べて手数料の割引余地が生まれやすいとも言われます。

※直接売買なら仲介手数料がかからない？

不動産会社を介さず売り手と買い手が直接取引を行った場合、仲介手数料は発生しません。HomeLinQでは、売主と買主が直接やり取りできる「直接売買」の仕組みも提供しています。うまく希望者同士がマッチすれば、仲介会社に支払う手数料0円で売却できる可能性があります。もちろん直接取引には契約手続き等で専門知識も必要となるため、不安な場合は無理をせず専門家にサポートしてもらいましょう。

登記費用

不動産を売却する際には権利の登記変更が伴いますが、これに関する費用が「登記費用」です。具体的には、売主側では抵当権抹消登記（住宅ローンを完済して物件に設定されていた抵当権を抹消する手続き）や、場合によっては登記上の住所氏名変更登記などが発生します。

抵当権抹消登記費用

一般的に売主が負担します。登録免許税（国に納める税）が不動産1件につき1,000円と定められており、土地と建物の2件がある場合は2,000円です。さらに実務上は司法書士に登記手続きを依頼するのが一般的で、その報酬相場は1件あたり約15,000円前後です。つまり土地建物2件の場合、登録免許税2,000円 + 司法書士報酬約15,000円 ≈ 合計17,000円ほどが目安となります。実際には依頼する司法書士事務所や地域によって報酬額は多少変動しますが、おおむね数万円程度と考えておくと良いでしょう。

住所変更登記費用

売主の登記上の住所が現在の住所と異なる場合に行います。登録免許税は不動産1件につき1,000円（土地建物2件なら計2,000円）です。こちらは抵当権抹消と同時に行うケースが多く、必要書類として住民票や戸籍附票（各数百円で役所で取得）なども用意します。住所変更登記も司法書士に依頼可能ですが、書類さえ揃えれば自分で行うことも比較的容易な手続きです。

印紙税（印紙代）

印紙税とは、契約書などの課税文書に収入印紙を貼り納める税金です。不動産売買契約書もその対象で、契約金額に応じた定額の印紙を貼付する義務があります。売買契約は通常、売主用・買主用に2通作成しそれぞれに印紙を貼るため、売主は自分の契約書に貼る印紙代を負担する形です。

印紙税額は契約金額に応じて幅があり、具体的には数百円～数十万円にもなります。例えば：

といった具合です。多くの住宅の場合、契約額が数千万円台になるため、印紙代は1～3万円程度になるケースが一般的です。例えば3,000万円の売買契約書なら軽減措置適用後の印紙税額は1万円です。

印紙の購入は郵便局や法務局の売店で可能です。貼付後は割印（契約当事者の印で消印）することで納税の効力を発揮します。なお、電子契約を利用した場合は紙の文書を作成しないため印紙税は不要となります。昨今は不動産取引でも電子契約が解禁されつつありますが、一般的にはまだ紙の契約書が主流です。印紙代は確実に用意しておくべき費用の一つと言えるでしょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課される税金です。単純に「売却価格に対してかかる税金」ではなく、「売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた利益」に対して課税されます。つまり、購入時よりも高く売れた場合の利益部分のみが課税対象となります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の計算式で求められます：

• 売却価格：実際に物件が売れた金額
• 取得費：物件の購入代金 + 購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）+ 改良費（リフォーム代など）
• 譲渡費用：売却のためにかかった費用（仲介手数料・登記費用・印紙税・測量費など）

税率について

譲渡所得税の税率は物件の所有期間によって大きく異なります：

このように、5年を境に税率が大幅に変わるため、売却タイミングを検討する際の重要な要素となります。

マイホーム売却時の特別控除

自分が住んでいた住宅（マイホーム）を売却する場合、一定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除」を受けることができます。これは譲渡所得から3,000万円を差し引ける制度で、多くの場合で譲渡所得税を0円または大幅に軽減できます。

この特例により、多くのマイホーム売却では譲渡所得税がかからないケースが多くなっています。ただし、適用には確定申告が必要です。

その他の費用

上記の主要費用以外にも、物件の状況や売却方法によって以下のような費用が発生する場合があります：

住宅ローン関連費用

• 一括返済手数料：金融機関により異なりますが、数千円～3万円程度
• 一括返済のための利息調整：日割り計算での利息精算

物件の状態改善費用

• ハウスクリーニング費用：5万円～15万円程度（物件規模による）
• リフォーム・修繕費用：必要に応じて数十万円～数百万円
• 庭木の剪定・撤去費用：数万円～十数万円

測量・調査費用

• 土地境界確定測量：30万円～100万円程度（土地の形状・立地による）
• 建物状況調査（インスペクション）：5万円～15万円程度

引越し・その他

• 引越し費用：10万円～50万円程度（距離・荷物量による）
• 仮住まい費用：住み替えの場合、一時的な賃貸住宅の費用
• 各種手続き費用：住所変更手続きなどの諸経費

費用の総額目安と具体例

ここまでご紹介した費用を踏まえ、具体的な金額例を見てみましょう。3,000万円のマイホームを売却するケースで試算します：

このように、売却価格の約4%（119万円 ÷ 3,000万円 ≈ 4%）が費用の目安となります。ただし、譲渡所得税の有無や物件の状況により変動するため、実際には4～6%の範囲で考えておくと良いでしょう。

費用を抑えるポイント

不動産売却にかかる費用をできるだけ抑えたい場合、以下のポイントを検討してみてください：

1. 直接売買の検討

• HomeLinQの直接売買：仲介手数料0円での売却も可能
• 複数社の見積もり比較：仲介を入れる場合は、サービス内容と手数料をバランス良く検討

2. 税制優遇の活用

• 3,000万円特別控除：マイホーム売却では必ず確認
• 10年超所有軽減税率：所有期間10年超の場合、さらに優遇税率
• 買換特例：住み替えの場合、課税の繰り延べも可能

3. 必要最小限の費用に絞る

• リフォームの見極め：費用をかけても売却価格に反映されない場合は控える
• 複数業者での見積もり：測量費用やハウスクリーニングなど
• 自分でできることは自分で：簡単な清掃や整理整頓など

まとめ

不動産売却にかかる費用について、種類と相場をご紹介してきました。主なポイントをおさらいすると：

不動産売却は人生で何度も経験することではないため、費用について不安を感じるのは当然です。事前にしっかりと費用を把握し、計画的に進めることで、安心して売却手続きを進められます。