不動産売却の流れを徹底解説！初心者向けステップバイステップガイド

不動産を初めて売却するのは不安がつきものです。売却には仲介（不動産会社を通す方法）と買取（不動産会社に直接買い取ってもらう方法）という2つの方法がありますが、本記事では主流である「仲介」にフォーカスして、その流れをわかりやすく解説します。仲介売却は時間はかかるものの高く売れる傾向があり、不動産会社のサポートで手続きを進められるメリットがあります。一方、買取（直接買い取り）は早く確実に売却できますが売却価格が低めになる点がデメリットです。

なお、HomeLinQでは提携不動産会社への相談（仲介）だけでなく、買主と直接取引する「直接売買」のオプションも利用できます。ただし直接売買は専門知識や手間が必要でトラブルのリスクもあるため、経験者以外にはあまりおすすめできません。まずは安全で一般的な仲介による売却フローを押さえていきましょう。😊

この記事でわかること

• 不動産売却の全体的な流れと各ステップのポイント
• 仲介売却と不動産買取（直接売買）の違い
• 不動産会社との媒介契約（一般・専任・専属専任）の種類とメリット・デメリット
• 売却後に必要な確定申告など税金手続きの基礎知識

それでは、不動産会社に仲介を依頼する場合の売却手順をステップバイステップで解説していきます！
（※売却完了までの期間はケースによりますが、一般的に準備開始から引き渡し完了まで5〜6ヶ月前後かかると言われています。余裕をもった計画を立てましょう。）

ステップ1：売却の準備をしよう

まずは売却の準備からです。スムーズな売却のために、事前に以下のようなポイントを確認・準備しましょう。

売却の目的と方針を明確にする

なぜ売却するのか（住み替え資金化、相続処分、転勤による売却など）目的をはっきりさせます。また、仲介で売るか買取にするか方針を決めます。初めての方には、多少時間がかかっても高値が期待できる仲介売却がおすすめです。急いで現金化したい事情がある場合は不動産会社による買取も選べますが、前述の通り買取価格は市場相場より低くなる傾向があります（スピードと引き換えに利益が減るイメージです）。一般的には仲介でじっくり良い買主を探す方が高く売却できるでしょう。

市場相場のリサーチ

自分の不動産が「どれくらいで売れそうか」を把握するため、周辺の相場情報を調べます。レインズマーケットインフォメーションや国土交通省の不動産取引価格情報サイトなどで近隣の成約価格を確認できます。大体の相場観を持っておくことで、後の査定結果を判断する助けになります。

必要書類や物件情報の整理

不動産を売る際には様々な書類が必要です。例えば登記簿謄本（登記事項証明書）や物件の権利証、過去の売買契約書や重要事項説明書（物件を購入したときの書類）、マンションなら管理規約や維持費の資料、土地・一戸建てなら境界確認書や測量図などがあります。これらを手元に用意し、必要に応じてコピーを取っておきましょう。また、住宅ローンが残っている場合はローン残高証明書を取り寄せ、売却代金で完済できるか試算しておくことも大切です。

物件の現状確認とケア

家の中を整理整頓し、簡単な修繕や掃除を行って第一印象を良くしておきます。売却前にリフォームやハウスクリーニングをする方もいますが、費用対効果を考えて必要最低限で構いません。特に内覧時に目立つ箇所（壁紙の汚れや水回りの水垢など）をきれいにしておくと印象アップにつながります。

準備が整ったら、次はいよいよ具体的な売却プロセスに移ります。
以下では不動産会社による仲介売却の各ステップを詳しく見ていきます。

ステップ2：不動産会社に査定を依頼する

物件の査定（評価）を受けましょう。適正な売出価格を決めるために、不動産会社に物件の査定を依頼します。査定とは、プロである不動産会社が市場の相場や物件の状態を踏まえて「このくらいで売れそう」という価格を算出することです。

複数社に査定を依頼するのがおすすめ

不動産会社によって査定額は多少異なります。一社だけの意見より、2〜3社程度の査定を受けて比較すると良いでしょう。各社の提示額や担当者の対応を見比べることで、自分の物件の適正価格レンジが見えてきます。また、高すぎる査定額を出す会社には注意が必要です。「とりあえず高額査定を提示して契約を取ろう」という思惑の場合もあるため、極端に高い査定額には飛びつかず理由を尋ねましょう。反対に不自然に安い提示も要注意です。

査定の種類：簡易査定と訪問査定

査定には、机上のデータで算出する簡易査定（メールや電話で結果報告）と、実際に担当者が現地訪問して詳細に調べる訪問査定があります。最初は簡易査定で相場感を掴み、売却を前提に動き出す段階で訪問査定を依頼するのが一般的です。訪問査定では担当者が物件の状態や周辺環境をチェックし、より精度の高い査定額を提示してくれます。

査定は基本的に無料

多くの不動産会社は査定を無料で行っています。査定額の提示とともに、売却プランの説明や市場動向のアドバイスをしてくれる会社もあります。査定額だけでなく、そうした説明内容や担当者の知識・熱意もしっかり確認しましょう。

売出価格を決める

各社の査定結果を踏まえ、「このくらいで売り出そう」という希望価格を決めます。査定額はあくまで目安なので、最終的な売出価格は自分で決めることになります。ただし高すぎる価格設定は売れ残りの原因になります。担当者と相談し、市場相場から大きく離れない妥当な価格を設定しましょう。

ステップ3：信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ

査定を依頼した不動産会社の中から、信頼して任せられる1社を選びます。そしてその会社と媒介契約を結びましょう。媒介契約とは、売主が不動産会社に「買主探し（仲介業務）を正式に依頼します」という契約です。この契約を結ぶことで、不動産会社は本格的にあなたの物件の販売活動を開始します。

不動産会社選びのポイント

• 査定額の根拠と説明に納得できるか： 提示された査定額の理由を明確に説明してくれたか、その内容に納得できるかを重視しましょう。ただ高い金額を示すだけでなく、「なぜその価格なのか」「売却成功のためにどういった戦略を取るのか」を丁寧に説明してくれる会社は信頼できます。
• 担当者の対応と知識： 売却は担当者との二人三脚です。レスポンスが早く誠実、こちらの質問に的確に答えてくれる担当者かどうかも重要です。不動産取引の専門知識だけでなく、地域の市況や類似物件の販売事例など知見が豊富な担当者だと心強いでしょう。
• 会社の実績やネットワーク： 地域での販売実績が豊富か、買い手となり得る顧客ネットワークを持っているかもチェックポイントです。大手か地元密着かに関わらず、「この会社なら安心して任せられる」と思えるかどうかが大切です。

以上を踏まえて依頼先を決めたら、その会社と媒介契約を締結します。媒介契約書という書面にて、売却希望価格や仲介手数料の条件などを取り交わします（※媒介契約の締結自体に料金はかかりません。仲介手数料はあくまで売買成立時の成功報酬です）。

媒介契約の3つの種類とそれぞれの特徴

媒介契約には法律で定められた3つの種類があります。それぞれ依頼できる会社の数や報告義務などが異なります。ここは重要ポイントなのでしっかり押さえましょう。

① 一般媒介契約

複数の不動産会社と同時に契約できる自由度の高い契約です。他社とも並行して依頼可能で、自分自身で買主を見つけて直接取引することも許されています。

• 契約できる会社数: 複数社と契約可能
• 自分で買主を見つけた場合: 不動産会社を通さず自己取引OK（仲介手数料不要）
• 活動報告義務: なし（経過報告は契約上義務付けられません）
• レインズ登録義務: なし（不動産会社は物件情報をレインズ※に登録する義務がありません）
• 契約期間: 制限なし（慣習的に3ヶ月程度で区切ることが多い）

② 専任媒介契約

1社の不動産会社のみに依頼する契約です。他の会社とは契約できません。ただし、売主本人が自力で買主を見つけて取引すること（自己発見取引）は認められています。

• 契約できる会社数: 1社のみ
• 自分で買主を見つけた場合: 自己取引OK（直接売買可能）
• 活動報告義務: 2週間に1回以上、会社は売主へ経過報告義務あり
• レインズ登録義務: あり（契約締結から7日以内にレインズへ物件登録）
• 契約期間: 最長3ヶ月（法律上3ヶ月を超える契約は不可。延長する場合は再契約）

③ 専属専任媒介契約

こちらも1社のみと契約する形ですが、専任媒介より制約が多い契約です。売主が自分で見つけた買主とも必ず契約した不動産会社を通して取引しなければなりません（自己発見取引が禁止）。

• 契約できる会社数: 1社のみ
• 自分で買主を見つけた場合: 不可（必ず契約中の不動産会社を介して売買契約する必要あり）
• 活動報告義務: 1週間に1回以上、経過報告が義務付けられる
• レインズ登録義務: あり（契約締結から5日以内にレインズ登録）
• 契約期間: 最長3ヶ月（延長時は再契約）

媒介契約を締結したら、いよいよ物件の販売活動がスタートします！

ステップ4：販売活動の開始（広告掲載・内覧対応など）

媒介契約を結んだ不動産会社が、あなたの物件の販売活動（営業）を本格的に始めます。

販売活動の内容

具体的には、不動産会社が物件情報を不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、アットホーム等）や自社サイトに掲載したり、チラシ広告を配布したり、社内の顧客データベースに登録して購入希望者に紹介したりします。専任・専属専任契約の場合は前述のレインズにも登録されるため、他社から買い手が見つかる可能性もあります。また、営業マンが自社顧客に電話やメールで積極的に紹介してくれることもあります。

売主が協力すること

販売期間中、売主は内覧（現地見学）対応に協力します。購入希望者が現れたら、不動産会社経由で「〇月〇日〇時に内覧希望があります」と連絡が来ます。内覧当日は基本的に担当者が立ち会って説明してくれますが、居住中の場合は売主も在宅して家の案内を行うことがあります。事前に掃除や換気をし、明るく清潔な印象になるよう整えておきましょう。内覧希望の日程にはできるだけ柔軟に対応することもポイントです（あまり日程が合わないとチャンスロスにつながるため）。

価格調整の検討

販売開始後しばらくしても反響（問い合わせや内覧希望）が少ない場合、売出価格の見直しを検討します。市場の反応を担当者と分析し、必要であれば価格を引き下げる決断も時には必要です。最初の1〜2ヶ月で動きがない場合は戦略の練り直しをしましょう。逆に多くの問い合わせがある場合は予定より高値で早期成約できる可能性もあります。

定期報告を受ける

専任媒介なら2週間に1度、専属専任なら1週間に1度、不動産会社から販売状況の報告があります（問い合わせ件数や内覧状況、検討者からの反応など）。一般媒介の場合は義務ではありませんが、こちらから問い合わせれば状況を教えてくれます。報告内容を参考に、今後の販売方針について担当者と適宜相談しましょう。

ステップ5：購入希望者と売買契約を結ぶ

販売活動の結果、「この物件を買いたい」という購入希望者（買主）が現れたら、いよいよ売買契約の締結です。

1. 購入申込（買付証明）の受領

通常、買主は正式に契約する前に購入申込書（買付証明書）を提出します。これは「〇〇万円でこの物件を購入希望します」という書面で、価格や条件の交渉の出発点になります。売主はこの申込内容を確認し、受け入れるか価格交渉をするか判断します。価格交渉の場面では、不動産会社が仲介役となりお互いの希望を調整します。

2. 条件合意と契約日の調整

価格や引き渡し時期、付帯設備の扱いなど主要条件で合意できたら、売買契約を結ぶ日程を決めます。契約日は双方の都合や準備期間を考慮して設定されます。不動産会社が契約書類を準備したり、買主はローン審査を進めたりする必要があるため、申込から契約までは1〜2週間程度あけることが一般的です。

3. 重要事項説明

契約当日、契約書に署名捺印する前に重要事項説明があります。これは物件に関する重要な事項（法令制限や権利関係、設備や境界の説明など）を、不動産会社所属の宅地建物取引士が買主に対して丁寧に説明するものです。売主も同席して説明を聞きます。買主から質問があれば答え、双方が内容に納得した上で契約手続きに移ります。

4. 売買契約の締結

売主・買主双方が売買契約書に署名・捺印します。同時に、買主から売主へ手付金（一般的に売買代金の5〜10%程度）を支払います。手付金を受け取った時点で契約成立です。ここで支払われる手付金には「手付解除期日までなら放棄（買主）または倍返し（売主）で契約解除できる」という効力がありますが、通常は契約後の解除は大きな損失となるため慎重に判断しましょう。契約書には物件の引き渡し日や残代金決済日、特約事項なども記載されます。不明点があれば必ず契約前に確認し、納得してから署名することが大切です。

5. 仲介手数料の半金支払い（場合による）

不動産会社への仲介手数料は売買成立時に支払う成功報酬ですが、契約時にその半額を一時預かり金として支払うケースもあります（仲介手数料の分割払い）。これは会社によりますが、「契約時半額・引渡時半額」という形が多いです。契約当日に求められた場合に備え、仲介手数料の半額相当額も準備しておきましょう（仲介手数料の上限額は取引価格の3%+6万円+消費税が目安です）。

契約が無事に結ばれたら、あとは物件の引き渡しに向けて準備を進めます。

ステップ6：残代金の受領と物件の引き渡し

売買契約で定めた引き渡し日に、買主へ物件を引き渡します。これは不動産売却の最終段階です。一般的には決済（残代金の支払い）と引き渡しを同じ日に行います。

引き渡し前の準備

売主は契約から引き渡し日までの間に、物件の引越し（明け渡し準備）を完了させます。基本的に空室の状態で引き渡すのが約束なので、引き渡し日までに荷物をすべて搬出し、軽く掃除をしておきましょう。設備で契約時に「残す」と約束したもの（エアコンや照明等）はそのまま置き、持ち出すと伝えたものは忘れず撤去します。また、住宅ローンが残っている場合は完済手続き（決済日に一括返済できるよう金融機関と段取り）を整えます。買主側もローン準備などを進めています。

決済当日の流れ

決済および引き渡しは、通常買主のローン実行先の銀行で行われます。売主・買主・仲介担当者・司法書士が一堂に会し、下記のような手続きを順次行います。

1. 買主から売主へ残代金の支払い（銀行振込が一般的）。同時に固定資産税等の精算金も授受します（年度途中での所有者交代なので日割計算して精算）。
2. 売主から買主へ物件の鍵および関係書類の引き渡し。鍵は玄関だけでなくポストや物置など全て渡します。
3. 司法書士が所有権移転登記の申請手続きを行います。売主は事前に用意した権利証や印鑑証明書、買主はローン実行用の金消契約書などを提出し、登記申請がなされます。登記が完了すると正式に所有権が買主へ移ります。
4. 仲介手数料の支払い： 売主・買主それぞれ、仲介会社へ成功報酬としての手数料を支払います（売主分は契約時に半額払っていれば残り半額を支払い）。
5. その他、諸費用の支払い： 売主は契約時に貼付した印紙代や登記関連の費用（抵当権抹消登記費用など）を精算します。買主は司法書士への報酬や融資手数料などを支払います。

ステップ7：売却後の確定申告と諸手続き

物件を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の確定申告が必要です。特にマイホームを売ったケースでは大きな特例減税がありますので、必ず申告して適用を受けましょう。

譲渡所得税の申告

不動産を売却して譲渡所得（売却益）が発生した場合、所得税・住民税の課税対象になります。譲渡所得の税率は所有期間によって異なりますが、5年超の所有であれば約20%、5年以下だと約39%という高額になります。ただし、マイホーム（居住用財産）を売った場合は最高3,000万円までの譲渡益が非課税になる特別控除があります。この「3,000万円特別控除」は要件を満たせば非常に強力で、多くの方が税金ゼロ〜軽減になります。適用には確定申告が必要なので、売却翌年の2月16日〜3月15日の期間に忘れずに申告しましょう。申告には売買契約書、領収書類（仲介手数料や登記費用の領収書）、登記簿謄本など書類が必要です。詳細は税務署や専門家に確認してください。

その他の手続き

売却後は以下のような各種連絡・手続きも行います。

• 引越しに伴う住所変更： 住民票の移動、郵便物の転送届、運転免許証など各種住所変更手続き。
• 光熱水道の精算と解約： 電気・ガス・水道・インターネット回線などの利用停止連絡と最終精算。
• 固定資産税の変更届： 不動産を手放した旨を市区町村に届け出ます（多くは司法書士が登記を通じて通知してくれますが確認を）。
• 火災保険の解約返戻： 加入していた火災保険・地震保険は解約し、未経過分の保険料返戻を受けます。
• ローン完済の書類整理： 住宅ローンを完済した場合、金融機関から抵当権抹消書類を受け取っているはずです。司法書士が登記を終えていれば抵当権も抹消完了していますが、書類は大切に保管しましょう。

以上で、不動産売却に関する一連の流れは完了です！初めての売却、お疲れさまでした。

まとめ：専門家と二人三脚で安心・納得の不動産売却を

不動産売却のプロセスをステップごとに見てきました。売却準備から始まり、査定の依頼、不動産会社との媒介契約、販売活動、売買契約、引き渡し、そして売却後の申告という流れを掴んでいただけたでしょうか。最初は難しく感じるかもしれませんが、信頼できる不動産会社のサポートを受けながら進めれば決して難しいものではありません。特に重要な媒介契約の種類やそれぞれのメリット・デメリットについて理解しておくことで、自分に合った売却方法の選択ができるようになります。

HomeLinQのようなサービスを活用すれば、複数の不動産会社に一括で査定や相談を申し込めるため、効率的かつ安心です。プロのアドバイスを受けつつ、自分自身も基礎知識を身につけておくことで、より納得のいく不動産売却ができるでしょう。本記事が皆さんの不動産売却の一助となれば幸いです。