初めて不動産を売却する方にとって、「売却後に家の欠陥が見つかったらどうしよう？」という不安は大きいですよね。実は、不動産を売った後でも、売主には一定の責任（瑕疵担保責任※）を負う場合があります。※現在は法律用語が「契約不適合責任」と改められています。2020年4月の民法改正により制度内容も変わったため、売主として最新の知識を身につけておくことが重要です。本記事では、専門用語もできるだけ噛み砕きながら、この契約不適合責任の基本や具体例、リスクを減らす対策まで丁寧に解説します。
この記事でわかること
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは何か？ – 2020年の民法改正による名称変更の背景と意味
- 売買契約で問題となる具体的な「瑕疵」の例 – 雨漏り・シロアリ被害・配管の漏水・構造上の欠陥など
- 契約不適合責任を負う期間の目安 – 引き渡し後1年以内の通知が一般的
- 「現状渡し」による免責の仕組み – 完全に責任を免れるわけではない注意点
- 売却前にできるリスク軽減策 – ホームインスペクション・専門家による契約書作成・瑕疵保険の活用
- 直接取引（HomeLinQの直接売買）の注意点 – 仲介を通さない場合の責任分担とサポート体制
「現状渡しにすれば責任を免れるの？」といった疑問にも触れますので、安心して最後までお読みください。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、不動産などを売却した後に判明した隠れた欠陥に対して、売主が負う法的な責任のことです。瑕疵（かし）とは平たく言えば「傷」や「不具合」「欠陥」のことで、たとえば売却後の家から雨漏りが発生したり、シロアリ被害が見つかったりするようなケースが典型例です。
2020年民法改正による制度変更
しかし2020年4月の民法改正により、この瑕疵担保責任は名称も内容も見直され、「契約不適合責任」という制度に移行しました。この改正のポイントは、従来の「隠れた瑕疵」という条件が削除され、売買契約書の内容と実際の物件の状態が適合しているかが問われるようになったことです。
📋 改正前後の違い
| 項目 | 改正前（瑕疵担保責任） | 改正後（契約不適合責任） |
|---|---|---|
| 対象 | 隠れた瑕疵 | 契約内容との不適合 |
| 買主の権利 | 損害賠償・契約解除 | 修補・代金減額・契約解除・損害賠償 |
| 売主の責任 | 無過失責任 | 無過失責任（継続） |
つまり、売却した物件が契約で説明・合意した内容に反して欠陥がある場合、買主は修補（修理）や代金減額、重大な場合は契約解除などを売主に求めることができます。従来より買主保護が強化された結果、売主にとっては責任範囲が広がったとも言えるでしょう。
改正後は契約書に記載されている事項かどうかが重要です。例えば、「雨漏り有り」という事実を契約書に明記し買主も了承していれば、後から雨漏りが見つかっても売主は責任を問われません。しかし契約書に雨漏りの記載が無かった場合は、売主がその不具合を説明していなかったことになり契約不適合責任を追及されます。売却物件に何らかの欠陥や不具合があるときは、必ず契約書に漏れなく明記しておくことが重要です。
契約不適合責任の対象となる瑕疵の種類
契約不適合責任の対象となる「瑕疵」とは、物件が契約で約束された状態に適合しない事柄全般を指します。具体的には主に以下のようなケースが挙げられます。
🏠 主な瑕疵の具体例
🌧️ 雨漏り
屋根や外壁から雨水が侵入する不具合。天井にシミが出るほどの雨漏りは重大な欠陥です。売却後に雨漏りが判明すると、修繕費用も高額になるためトラブルになりがちです。
🐛 シロアリ被害
木造住宅の場合、シロアリによる土台・柱の食害は構造上の大きな瑕疵です。見えにくい床下や壁内部で進行していることもあり、発見が遅れるケースがあります。
💧 配管の漏水
給排水管の老朽化による水漏れ・腐食も瑕疵の一種です。床下や壁内で配管が破損し、水漏れやカビ・腐敗の原因となっていると、健康被害につながる可能性もあります。
🏗️ 構造上の欠陥
建物の傾きや基礎のひび割れ、耐震強度不足など、構造そのものに関わる欠陥です。安全性に直結するため発見時のインパクトも大きく、契約不適合の重大事項になります。
⚖️ その他の瑕疵
上記以外にも、法律的な瑕疵（例：建築基準法違反や境界トラブル）、心理的な瑕疵（過去の事件事故による嫌悪要因）なども広い意味では含まれます。ただし心理的瑕疵については明確な基準が難しく、別途告知義務の問題として扱われることもあります。
要するに、買主が知らずに購入した物件の欠陥はすべて瑕疵になり得ると考えておきましょう。売主としては「こんな不具合はさすがに関係ないだろう」と自己判断せず、気になる点は事前に専門家に確認したり、契約書に記載しておくことが大切です。
契約不適合責任を問われる期間はどれくらい？
「売った後、いつまで責任を負うのか？」も気になるポイントですよね。契約不適合責任には買主から売主への通知期間の定めがあります。改正民法では買主が契約不適合（瑕疵）を知った時から1年以内に売主へ通知すれば請求ができると規定されています。
⏰ 責任期間の基本
- 法律上の期間：買主が契約不適合を知った時から1年以内に売主への通知
- 実務上の期間：売買契約書で「引渡日から1年間」を責任期間とするケースが多い
- 特約による変更：売主と買主の合意により、期間を短縮したり責任を免除することも可能
ただし注意したいのは、この1年という期間は法律上の任意規定だという点です。売主と買主の合意によっては、責任期間をもっと短く定めたり、あるいは責任そのものを免除することも可能です。極端な例では「引渡し後は一切の契約不適合責任を負わない」という特約も理論上は有効になります（※ただし買主が個人の場合に限る。業者相手には別の制限あり）。
売主が「契約不適合責任を負わない」旨の免責特約を設けること自体は可能ですが、売主が知っていた瑕疵を告げずにいた場合、その瑕疵についての免責特約は無効になります。つまり、売主が雨漏りの発生を知りながら買主に黙っていた場合、たとえその不具合を「雨漏りについて売主は責任を負わない」と契約書に書いてあっても無効となり、後から責任を問われてしまうのです。知らなかった欠陥であれば免責も有効ですが、知っていた不具合は必ず事前に伝えるようにしましょう。
「現状渡し」にすれば責任を免除できる？
中古物件の売買広告などで「現状渡し（現状有姿渡し）」と書かれているのを見たことはありませんか？「現状渡し」とは、その名の通り現在の状態のまま引き渡すという意味で、売主が特に修繕などを行わないことを前提とした売買形態です。売主側の意図としては、「今のまま売るから、引き渡し後に不具合が見つかっても責任は負いませんよ」という趣旨で用いられることが多いです。
⚠️ 現状渡しの注意点
- 「現状渡し＝完全免責」ではない
現状渡しの特約があっても、契約書に明確に免責事項を盛り込んでいなければ、買主は売主に対して契約不適合責任を追及することができます。つまり、「現状渡しで引き渡す」との記載だけでは不十分で、売主は契約書にしっかり「売主は契約不適合責任を負わない」等の条項を入れる必要があります。 - 売主の悪意ある隠蔽は無効
繰り返しになりますが売主が知っていた欠陥を隠していた場合は免責規定自体が無効になるのでご注意ください。 - 売却条件への影響
現状渡しで免責を厚くすれば売主は楽になりますが、その分買主から敬遠されたり、価格交渉で不利になる可能性もあります。買主にとっては「何か欠陥があっても泣き寝入りしなきゃいけないのか…」と不安になりますから、現状渡し物件は敬遠されやすい傾向があります。
売主としては安易に「現状渡しだから大丈夫」と油断せず、次に述べるような対策を講じておくことが賢明です。
売却前に売主ができるリスク低減策
不動産を売却する以上、100%トラブルを防ぐ方法はありませんが、事前の対策でリスクを大きく減らすことはできます。ここでは売主が取れる主なリスク低減策を紹介します。
1. ホームインスペクション（住宅診断）を活用する
売却前にホームインスペクション（住宅診断）を実施するのは、契約不適合責任対策として非常に有効です。ホームインスペクションとは、建物の専門家（ホームインスペクター）が第三者の立場で建物の状態を調査し、不具合の有無を報告してくれるサービスです。
🔍 ホームインスペクションのメリット
- 潜在的な瑕疵を事前発見：プロの目で見れば、売主自身も気づかなかった潜在的な瑕疵を事前に発見できる可能性があります
- トラブル防止：判明した不具合は、売却前に修繕するか買主に開示することで引き渡し後の「聞いてないよ！」トラブルを防止できます
- 費用対効果：費用は建物の規模にもよりますが、戸建てで5～6万円程度、マンションで5万円前後が一般的。後から重大な欠陥が発覚して数百万円の損害賠償…といったリスクを思えば、保険料代わりの有意義な出費
- 物件のアピール材料：インスペクション報告書があれば買主も安心材料が増え、物件のアピールにもつながります
2. 専門家による契約書の作成・チェック
売買契約書は不動産取引の要（かなめ）です。瑕疵に関する特約一つで、売主の負担が大きく変わることもあります。特に仲介業者を通さず直接取引する場合は、契約書の文言に不備がないか十分注意しましょう。
📝 専門家活用のポイント
- 専門家への依頼：不動産の契約実務に詳しい専門家（不動産会社の担当者、宅地建物取引士、司法書士など）に契約書の作成や内容チェックを依頼
- 適切な免責条項：プロであれば契約不適合責任の免責条項を盛り込む際の注意点や、逆に買主への説明不足になっていないかといった点も含め、適切にアドバイス
- 既知の不具合の記載：前述の通り、契約書には物件の既知の不具合を漏れなく記載しておくことも肝心。素人判断で「あえて書かなくてもいいかな」と判断せず、気になる点は全て書面に残す
3. 既存住宅売買瑕疵保険の加入を検討する
最後に「既存住宅売買瑕疵保険」（住宅瑕疵担保責任保険）の活用です。これは、中古住宅の売買後に隠れた瑕疵が見つかった場合、修繕費用や損害賠償金を保険でカバーできる制度です。
🛡️ 既存住宅売買瑕疵保険の特徴
- 双方にメリット
売主にとっては万一の瑕疵発覚に備えるセーフティーネットとなり、買主にとっては購入後の欠陥補修が保証される安心材料になります。 - 事前検査が必要
瑕疵保険に加入するには事前に第三者機関の建物検査（インスペクション）に合格する必要がありますが、そのおかげで加入時点で建物の安全性が証明されたことにもなります。 - 保険の適用範囲
保険適用範囲は主に構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分など重大な欠陥に限られますが、例えば雨漏りや基礎の重大なひび割れが起きても保険金で修繕費用をまかなえるため安心です。 - 費用と効果
保険料と検査料で合わせて7～15万円ほど費用はかかりますが、その分契約不適合責任を問われるリスクを大きく減らせるメリットがあります。買主側にもこの保険に入っている物件なら税制優遇（ローン減税適用など）のメリットが生じる場合があり、結果的に「保険付きの家なら安心して買える」と早期売却につながる効果も期待できます。
なお、瑕疵保険を利用できる物件には一定の条件があります（例：検査に合格すること、新耐震基準を満たすこと等）。築古物件だと加入前に耐震補強が必要になるケースもありますので、検討する際は専門業者に相談してみましょう。
HomeLinQで直接売買する場合の注意点
昨今は不動産会社に仲介を依頼せずに売主と買主が直接取引するケースも増えています。HomeLinQ（ホームリンク）はまさに、売主と買主をマッチングして仲介手数料0円での直接売買を可能にするサービスです。確かに仲介手数料がかからないのは大きな魅力ですが、その反面、契約手続きやトラブル対応を自分たちで行う負担があることも認識しておきましょう。
⚠️ 直接取引での注意点
- 契約不適合責任の取り決めが重要
直接取引では、不動産会社が間に入らないぶん契約不適合責任の取り決めも当事者同士で明確にしておく必要があります。上で述べたような契約書の免責条項の扱いや、インスペクションの実施、瑕疵保険の利用なども含め、買主とよく話し合って合意しておくことが大切です。 - 専門家サポートの活用
幸い、HomeLinQでは提携する不動産会社によるサポートも利用できます。直接売買に不安がある場合は、無理をせずプロに契約実務をサポートしてもらいましょう。たとえば契約書の作成や重要事項説明だけ専門家に依頼するといった形も可能です。 - 事前の情報開示
仲介業者がいない分、売主自身が物件の状態について正直かつ詳細に買主に伝える責任が重くなります。知っている不具合や気になる点は、契約前に必ず買主に開示しておきましょう。
まとめ：リスクを知り、備えて安心の不動産売却を
不動産売却時の瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、初心者には難しく感じるかもしれません。しかしポイントを押さえれば決して怖がる必要はありません。売主として知っておくべき責任の範囲とリスク軽減の対策を理解し、事前に備えておけば、たとえ中古物件でも安心して売却を進められるでしょう。
✅ 瑕疵担保責任対策のポイント
- 制度変更を理解：2020年民法改正により「契約不適合責任」に変更、買主保護が強化
- 契約書への記載：知っている不具合は必ず契約書に明記し、買主と共有
- 事前対策の実施：ホームインスペクション、専門家による契約書作成、瑕疵保険の検討
- 現状渡しの正しい理解：「現状渡し＝完全免責」ではないことを認識
✅ 成功する売却のために
- 「隠さないこと」が基本：物件の状態を正直に開示し、隠蔽は絶対に避ける
- プロの力を借りる：必要に応じて第三者の検査や保険も活用
- 契約書の重要性：信頼できる専門家のサポートを受けて適切な契約書を作成
- 継続的な情報収集：法律や制度の変更に関する最新情報をキャッチアップ
特に重要なのは、「隠さないこと」と「プロの力を借りること」です。物件の状態を正直に開示し、必要に応じて第三者の検査や保険も活用する。そして契約面は信頼できる専門家のサポートを受ければ、万全の体制で取引に臨めます。
HomeLinQでは仲介手数料無しで直接売買が可能ですが、不安な点があればHomeLinQの提携不動産会社に相談し、プロの知見を取り入れることもできます。準備を万全にして、大切な不動産を安心・安全に売却しましょう。
🏠 HomeLinQでのサポート
HomeLinQでは、お客様のご希望に合わせた柔軟な売却サポートと瑕疵担保責任への適切な対策を提供しています：
- 契約不適合責任のコンサルティング：物件の状態と売主のご希望に基づく最適な責任対策提案
- 仲介・直接売買の両対応：専門家サポート付きの仲介と、柔軟な直接売買を選択可能
- ホームインスペクション連携：信頼できる検査機関との連携で事前診断をサポート
- 専門家による契約書作成：経験豊富な専門家による適切な契約書作成・チェック
- 瑕疵保険の相談：既存住宅売買瑕疵保険の加入についてもアドバイス
瑕疵担保責任についてのご相談や売却戦略についてのお悩みなど、お気軽にHomeLinQまでお問い合わせください。お客様に最適な売却方法をご提案いたします。