「住み替えしたいけれど、ローンの残りより安くしか売れなさそう」「転勤や離婚で、買った値段を下回っても手放すしかない」。そんなとき、税金のことまで考える余裕はないかもしれません。実は、一定の条件を満たすマイホームの売却損は、給与などほかの所得と差し引きして税金を軽くできる場合があります。
この記事でわかること
- 2つの特例の違い — 買い換える場合と買い換えない場合
- 損益通算の考え方 — その年の税金が軽くなる仕組みと限度
- 繰越控除と注意点 — 翌年以降3年の使い方と使えないケース
住宅ローンの状況で変わる2つの特例
売った家の損失（譲渡損失）をその年の給与所得などから差し引くのが損益通算、引ききれない分を翌年以降に持ち越すのが繰越控除です。どちらも、下の表にある2つの特例で使えます。選ぶポイントは「買い換えるかどうか」ではなく、新居の住宅ローン要件を満たすか、旧居のローンが譲渡価額を上回っているかです。
新居を取得し住宅ローン要件を満たすなら買換え型、新居を取得しなくても旧居のローンが残っているなら特定居住用財産型を検討します。なお、いずれの特例も2026年度（令和8年度）税制改正で適用期限が2年延長され、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。
| 買換え型 | 特定居住用財産型 | |
|---|---|---|
| 新しい家の購入 | 必要 | 不要 |
| 要件となるローン | 新しい家の住宅ローン（原則、償還期間10年以上） | 売買契約日の前日に残る、売った家の住宅ローン（原則、償還期間10年以上） |
| 主な場面 | 住み替え | オーバーローンで売却し賃貸などへ |
損益通算でどれくらい控除できるか
損益通算では、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから差し引きます。会社員の場合、確定申告により源泉徴収された所得税が還付されることがあり、翌年度の住民税が軽減される場合もあります。実際にいくら戻るかは、その人の所得や税率によって変わります。
差し引ける損失の額には、型ごとにルールがあります。
- 特定居住用財産型 — 「売買契約日の前日における売った家の住宅ローン残高 − 譲渡価額」が限度です。売っても残ってしまう借金の範囲までしか通算できません
- 買換え型 — ローン残高による損益通算額の限度はありません。ただし敷地が500㎡を超える部分の損失は、翌年以後の繰越控除の対象外です（その年の損益通算には500㎡の制限はありません）
たとえば特定居住用財産型で、売買契約日前日のローン残高3,000万円の家を2,500万円で売り、譲渡損失が800万円だった場合（ほかに土地・建物の譲渡益がない場合）、通算できるのは限度の500万円までです。
譲渡所得は「譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算し、その結果がマイナスになったときに譲渡損失が生じます（損失額は「取得費＋譲渡費用－譲渡価額」）。建物の取得費は、購入代金から経年分の減価償却相当額を差し引いた額になるため、購入価格を下回って売っても計算上は損失が出ないことがあります。
繰越控除の仕組みと翌年以降3年の注意点
売った年の所得から引ききれなかった損失は、翌年以後3年間、各年の所得から順に差し引けます。売った年を含めると、最長4年にわたって税負担を軽くできます。
- 合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年の繰越控除が使えない — ただし未控除額は残りの繰越期間に持ち越せます。売却年の翌年以後3年間という期限自体は延長されません（売却年の損益通算にはこの所得制限はありません）
- 毎年の確定申告が必要 — 原則として、損失が出た年に必要書類を添えて期限内に申告し、その翌年から控除を受ける年まで連続して確定申告する必要があります。会社員でも年末調整では反映されません
- 買換え型は住宅ローンを続けていること — 控除を受ける各年の年末に、新しい家の住宅ローン残高があることが条件です
なお買換え型は、新しい家の住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）と併用できます。ただし損益通算で所得税額が少なくなると、住宅ローン控除を十分に使い切れない場合があるため、両方を適用した場合の税額を試算してから申告すると安心です。
特例が使えないケース・注意点
- 所有期間5年超が必要 — 売った年の1月1日時点で、土地・建物の所有期間が5年を超えていることが条件です
- 特別な関係のある人への売却は対象外 — 配偶者・直系血族のほか、生計を一にする親族、売却後もその家に同居する親族、内縁関係にある人、一定の関係法人などが当てはまります
- ほかの特例との併用に制限 — 売却年の前年・前々年に自己の居住用財産の3,000万円特別控除、軽減税率、買換え・交換の特例などを使っていると対象外になります。同じ特例をほかの年の譲渡損失ですでに使っている場合も同様です
- 住まなくなった家は売却期限に注意 — 原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります
- 個別の判定は専門家へ — 要件は細かく、型によっても異なります。税務署や税理士に確認してから申告しましょう
まとめ
- マイホームの譲渡損失は、条件を満たせば給与などの所得と損益通算でき、引ききれない分は翌年以後3年間繰り越せます
- 新居の住宅ローン要件を満たすなら買換え型、新居がなくても旧居のローンが残っているなら特定居住用財産型。後者は「売買契約日前日のローン残高 − 譲渡価額」が限度です
- 合計所得金額が3,000万円を超える年は繰越控除を使えず、毎年の確定申告も欠かせません
- 所有期間5年超、特別関係者への売却でないことなど要件が多いため、売る前に確認しておくのが確実です
マイホームの売却損・税金でお悩みの方へ
損益通算や繰越控除がいくら使えるかは、今の家がいくらで売れそうかによって変わります。まずはその金額を知ることが、特例を検討する第一歩です。
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