この記事で学べること
購入時の税金
不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税など購入時に必要な税金
保有時の税金
固定資産税・都市計画税と住宅ローン控除などの優遇制度
売却時の税金
譲渡所得税と3,000万円特別控除、贈与税の非課税措置
不動産の購入から売却まで、さまざまなタイミングで多くの税金がかかります。住宅ローン控除のような減税制度もあれば、不動産取得税や譲渡所得税のように新たに負担する税金もあります。
しかし、税制の詳細を理解せずに取引を進めると、予想以上の税負担や軽減措置の見落としにより、大きな損失につながる可能性があります。
本記事では、不動産に関わる主要な税金8種類について、それぞれの特徴・計算方法・軽減措置を2025年最新情報で分かりやすく解説します。
不動産関連税金一覧
| 税金名 | タイミング | 税率・特徴 | 軽減措置 |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 保有期間中 | 年末残高×0.7% | ○ |
| 不動産取得税 | 購入時 | 評価額×3% | ○ |
| 登録免許税 | 購入時 | 価額×税率 | ○ |
| 印紙税 | 契約時 | 契約金額に応じて | ○ |
| 固定資産税 | 毎年 | 評価額×1.4% | ○ |
| 都市計画税 | 毎年 | 評価額×0.3%以下 | ○ |
| 譲渡所得税 | 売却時 | 譲渡益に課税 | ○ |
| 贈与税 | 資金援助時 | 贈与額に応じて | ○ |
住宅ローン控除とは？【所得税の減税制度】
制度の概要
住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）は、住宅ローンを利用してマイホームを新築・購入・増改築した人が受けられる所得税の減税制度です。年末（12月31日時点）のローン残高に応じて一定割合が所得税から控除され、その結果、税金が安くなります。
控除の内容
- 控除率：年末時点のローン残高×0.7%を年間の所得税から控除
- 控除期間：一般住宅で最大10年または13年（新制度）
- 上限額：住宅の性能により異なる
- 手続き：初年度は確定申告、２年目以降は年末調整
注意点
住宅ローン控除を受けるには、居住開始時期や住宅の性能（省エネ・耐震）など要件があります。所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除される場合があります。初めて利用する年は申告が必要なので、忘れず手続きを行いましょう。
不動産取得税ってどんな税金？
基本概要
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に一度だけかかる地方税です。購入して新居に入居後、数ヶ月～半年ほどで都道府県から「納税通知書」が送付されるのが一般的です。
計算方法
固定資産税評価額 × 税率
- 通常税率：4%
- 軽減税率：3%（2027年3月31日まで）
- 宅地：取得価格の1/2を課税標準
支払時期
- 入居後、数ヶ月～半年程度
- 都道府県から納税通知書が送付
- 通知書記載の期限までに納付
- 軽減措置の申請は忘れずに
軽減措置のポイント
住宅用の土地・建物は一定の要件で税率軽減（2027年まで）や評価額の半減措置があります。要件を満たせば手続きで申請できるため、軽減措置が利用できる場合は忘れず申請しましょう。
譲渡所得の特例（3,000万円特別控除）
特例の概要
マイホーム（自分や家族が居住していた住宅）を売却した場合、譲渡益（売却価格－取得費等）から最高3,000万円を控除できる特例があります。この「3,000万円特別控除」は、所有期間にかかわらず利用でき、居住用の住宅を売った人の譲渡所得を大幅に減らせる制度です。
対象物件
- 本人が現在住んでいる家
- 過去に住んでいた家
- 住まなくなってから最長3年後年末までに売却
- 居住用として使用していた証明が必要
手続き
- 適用には確定申告が必要
- 売買契約書の添付
- 住民票・戸籍などの証明書類
- 「居住用だった証明書類」の準備
重要ポイント
国税庁資料でも「マイホームを売ったときは最高3,000万円まで控除できる」とあります。マイホーム売却時はこの控除を使えば税負担が軽くなる可能性が大きいので、忘れず申告しましょう。
登録免許税ってどんな税金？
基本概要
登録免許税は、不動産の登記（所有権移転登記や抵当権設定など）を行うときにかかる税金です。家や土地を購入したら法務局で所有権移転登記をしますが、その登記手続きに応じた税額を納めます。
計算方法
不動産価額 × 税率
| 登記の種類 | 通常税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 土地の所有権移転 | 2.0% | 1.5% |
| 建物の所有権移転 | 2.0% | 0.3% |
| 抵当権設定 | 0.4% | 0.1% |
納付方法・軽減措置
登録免許税は登記申請時に現金や収入印紙で納付します。近年、住宅用不動産には軽減措置もあり、要件を満たすと税率が低くなることもあります。
印紙税ってどんな税金？
基本概要
印紙税は、契約書などの文書に貼る印紙によって納める税金です。不動産売買契約書は印紙税法上「第1号文書」に該当し、契約金額に応じて税額が定められています。
契約金額別印紙税額（軽減措置適用）
| 契約金額 | 通常税率 | 軽減税率（～令和9年） |
|---|---|---|
| 10万円超 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円超 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
支払タイミング
- 売買契約書を作成したとき
- 売主・買主が契約書に収入印紙を貼付
- 消印して納税完了
- 印紙は郵便局等で購入
注意点
平成26年から令和9年までは売買契約書の印紙税率が軽減されており、税率が引き下げられています。契約時に記載漏れや金額ミスがないよう注意しましょう。
固定資産税・都市計画税とは？
固定資産税
概要
毎年1月1日時点で土地・家屋を所有している人に課される地方税。各市町村が評価した固定資産税評価額に標準税率1.4%をかけて計算。
特徴
- 年4回に分けて納付
- 普通税として一般財源に
- 土地・建物の両方が対象
- 住宅用地には軽減措置あり
都市計画税
概要
市街化区域内にある土地・家屋の所有者に課税される目的税。都市計画事業の費用捻出のため。税率上限は0.3%。
特徴
- 市街化区域内のみ課税
- 固定資産税と併せて納付
- 東京都23区は都が課税
- 市街化調整区域は非課税
共通ポイント
固定資産税は「土地や家屋を所有している人に課される税金」、都市計画税は「市街化区域内の土地・家屋所有者に課される税金」として、いずれも住んでいる地域の市町村（特例都市等）が課税・徴収します。
消費税はどうなる？
土地と建物で扱いが異なる
不動産購入における消費税は、土地部分は非課税である一方、建物部分は課税対象になります。ただし売主によって扱いが変わります。
個人売主の場合
建物も非課税
- 土地：非課税
- 建物：非課税
- 消費税は一切かからない
事業者売主の場合
建物は課税対象
- 土地：非課税
- 建物：消費税10%
- 新築・再販物件が該当
購入前の確認ポイント
「土地には消費税がかからない」「個人売主からの中古住宅は建物にも消費税がかからない」ことを理解し、購入前に売主が誰か（個人か事業者か）を確認し、必要に応じて消費税額を見込んでおきましょう。
贈与税（住宅取得資金贈与の非課税）
基本概要
贈与税は親や祖父母などからお金をもらった際にかかる税金ですが、住宅購入の資金贈与には特別な非課税措置があります。令和8年までの期間、直系尊属（父母・祖父母）から居住用住宅の取得資金を贈与されると、要件を満たせば一定額まで贈与税がかかりません。
非課税限度額
エコ住宅等
1,000万円
省エネ等住宅の場合
その他住宅
500万円
一般住宅の場合
適用条件と注意点
- 受贈者1人当たりの限度額
- 契約日や入居時期の制限あり
- 所得制限など細かい条件
- 税務署での確認が必要
まとめ
不動産に関わる税金は多岐にわたり、購入・保有・売却の各段階で異なる税制が適用されます。各税金の特徴を理解し、軽減措置を適切に活用することで、大幅な節税効果を得ることができます。
購入時
不動産取得税、登録免許税、印紙税の軽減措置を確認
保有時
住宅ローン控除の確実な申請と、固定資産税の軽減確認
売却時
3,000万円特別控除を活用した譲渡所得税の軽減
それぞれの税金について詳しく知りたい方へ
ここでご紹介した各税金の概要をつかんでいただけたでしょうか？ もっと詳しい仕組みや計算例、適用条件などを知りたい方は、それぞれの税金を個別に深掘りした記事を今後公開予定です。ぜひそちらもご覧いただき、より理解を深めてください！